济南一房企老总晒楼盘“成本清单” 揭秘房价高在哪儿

　　4月19日，卜女士去西部新城参加朋友的婚礼。饭后，她没心情留下来和朋友聊天，就开车到党杨路附近一个楼盘转悠了。西部新城的房子一个月一个价。去年6月，卜女士在这个楼盘购买了一套三室一厅的房子。当时的价格是6500元左右，如今已经涨到约7500元了。不到一年时间，房价普涨了1000元，卜女士有些搞不懂：房价到底涨在什么地方了?房子成本不就是地价加上钢筋水泥价以及人工费用吗?

　　记者调查发现，房价并非这些成本这么简单。地价、税收、相关费用、建筑成本、企业利润、人工费用……房价的组成约有60项!从拿地、建造到销售，每一个环节都会推高房价。

　　地价

　　【不断上涨的土地价格】

　　2013年，济南市成交土地单价为366万元/亩，楼面地价为1944元/平方米，比2012年上涨6.3%

　　济南2013年楼面价涨了6.3%

　　对于卜女士等购房者而言，地价是比较容易理解的。拿地是项目开发和房产交易的前提，也是房价最基础的组成部分。市民交给开发商的购房款有一部分是用来支付购地费用的。近年来，济南住宅土地基准价格一直处于上升状态。

　　据山东省最大房地产服务机构山东世联发布的2013-2014年济南房地产市场报告，2013年，济南市成交土地单价为366万元/亩，楼面地价为1944元/平方米，楼面地价比2012年上涨了6.3%。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

　　据了解，自1999年以来，济南市的土地基准地价分别于2004年、2006年、2007年、2010年进行了调整。根据国土部有关规定，土地基准价格最长三年调整一次。经过测算，今年调整济南市城区基准地价时，商业、住宅用地涨幅较大，其中，住宅用地级别楼面地价平均增长19.92%。

　　土地成本不仅包含拿地成本，还包括延期缴纳土地款成本。按照土地转让方面的规定，土地竞买前，竞买方必须按底价计算的土地款的20%交纳保证金;竞买成功后，30天内再交纳30%，此为一期出让金。5个月内再交纳余下的50%，一期之后的时间按同期银行贷款利率收取利息，且到期后每延滞一天则按照千分之一交纳滞纳金。记者了解到，仅延期缴纳土地款一项，不少项目耗费资金就高达上千万元。

　　税

　　【你不了解的巨额税负】

　　以下以面积为25亩的A住宅项目为例，拿地总价为11250万元，规划高层建筑面积为5.83万平方米，楼面价为每平方米1930元，涉及房地产的有10个，共缴纳税金5645.8万元，每平方米税收成本为968.4元。

　　数据分析

　　多且为刚性，增加成本968.4元

　　据了解，中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅对房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另5个税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税和印花税。

　　济南一房企老总向记者“晒”了公司一面积为25亩的A住宅项目的税负“账单”。25亩土地拿地总价为11250万元，规划高层建筑面积为5.83万平方米，这样土地楼面价为每平方米1930元。

　　记者从“账单”上看到，在建设各个环节中，分别缴纳城镇土地使用税60.12万元、土地增值税757.9万元、耕地占用税32万元、契税337.5万元、营业税1894.75万元、所得税1894.75万元、城建税132.63万元、印花税24.57万元、教育附加费132.63万元、地方水利建设基金378.95万元。算下来，这25亩的住宅项目共缴纳税金5645.8万元，核算到每平方米，税收成本为968.4元。

　　在某房地产开发企业经常跑税收手续的一业内人士告诉记者，每个税收项目都有明文规定的计算比例，构成房价的刚性部分。

　　现存问题

　　存在重复性收税现象

　　“根据《营业税暂行条例》及其实施细则，房地产行业按‘销售不动产’税目以5%的税率根据销售全额缴纳营业税。从现行政策来看，初始税制的设计对于房地产销售的重复征税是显而易见的，房产转让次数越多，重复纳税问题越严重。”上述房企老总表示。

　　据了解，增值税与营业税都是流转税。其中增值税是价外税，计税依据为纳税人生产经营活动产生的增值额，在实际操作中采取的是购进扣税法，纳税人购买增值税应税项目时缴纳的增值税，可以在销售应税项目时全额抵扣，只需对本环节的增加值缴纳增值税。

　　营业税是价内税，纳税人基本上按照其提供应税劳务取得的营业额、转让额、销售额，依照该应税劳务适用的税率，计算缴纳营业税。

　　房地产开发项目既收取营业税又收取土地增值税，显然是重复征税，因此目前对建筑业实行“营改增”的呼声在不断提高。

　　规定性收费

　　可细分为26项，合计为2461.89万元，摊到每平方米为503.8元

　　【众多且复杂的规定性收费】

　　数据分析

　　多达26项，增加成本503.8元

　　规定性收费是房地产开发另一个大支出，具体可分为立项、土地权使用、用地规划许可、工程规划许可、施工许可以及其他等大项，可细分为26项。

　　仍以上述A住宅项目为例，土地权使用规费一般有两项，土地证登记费、现状地形图制作费，上述例子中这两项收费分别为3000元和20万元。立项规定性收费包含可行性研究报告、节能报告书、环评报告书和地震安全评估四项，合计收费70万元;用地规划许可包含勘测定界图费、规划咨询费(按每平方米1.05元计算)和用地规划许可公示费，收费分别为3万元、8万元和5000元;工程规划许可包含日照分析费约4万元、规划咨询费8.5万元、工程规划许可证公示5000元;施工许可证包含施工图审查费、人防工程图纸审查费、防雷技术服务费、交易服务费、建筑企业劳动保险费、劳务工资保证金等 11项收费，约2173.89万元。

　　除此之外，规定性收费还包括渣土费、水资源费、环卫费、水土保持设施补偿费等，上述A住宅项目的收费为173.2万元。

　　“账单”显示，A住宅项目规定性收费合计为2461.89万元，按照住宅建筑面积相当于每平方米收取503.8元。

　　现存问题

　　“预缴”政策犹如“薅羊毛”

　　在众多房地产开发应缴税费中，大到上千万的所得税，小到每平方米2元的散装水泥专项资金，因为前期难以确切计算收税依据，采取先预缴(存)将来多退少补的方式来收取。

　　以所得税为例，按照法理，所得税应当在产生出或者计算出净利润后，再按一定比例缴纳，应当利润多多缴，利润少少缴，无利润不缴。

　　但在收税过程中，税务部门无法确定净利润，则一律按照20%的利润率套算项目利润额。也就是说，标价每平方米6500元的项目，其便认定其中内含净利润为1300元，再在1300元的基础上按25%的税率预征。

　　按照同样原理被收取的费用还有散装水泥专项资金。散装水泥专项资金是国家本着“限制袋装、鼓励散装”的目的，向生产和使用袋装水泥的企业和单位收取的政府性基金，一般按照使用袋装水泥的吨位收取费用。但是在实际项目管理中，地方政府很难确定建设项目使用袋装水泥的量，所以就采取按照每建造平方米收取固定金额的形式来收费(济南每平方米收费2元)。

　　最终整个A住宅项目所得税为1894.75万元，散装水泥专项资金为50万元，只以上两项预收费就达1944.75万元。“羊毛出在羊身上。开发商在建设之初就要上缴将近2000万元的费用，就算这些收费将来能够退还一部分，但在资金回笼之前，这些费用将被直接转嫁到购房者身上。”业内人士表示。

　　算算账

　　计划售价

　　6500元/平方米

　　60.36%

　　刚性税收968.4元规定性收费503.8元服务性收费309.55元预售许可保证金及竣工验收费用209.94元地价1930元

　　1993.29元

　　3923.29元

　　服务性收费

　　合计为1804.7万元，使每平方米增加309.55元费用还要交预售许可保证金、物业质量保修金等费用1000万元

　　【绕不过去的服务性收费】

　　数据分析

　　名目繁多，增加成本309.55元

　　除了行政类的收费以外，住宅建设中商业服务性费用或者叫经营性收费也是名目繁多。这些费用有的是可以商议的，有的带有强制性。

　　仍以A住宅项目为例，关于服务性收费的项目显示，电力配套费标准为140元/平方米;燃气安装费每户为1750元，折合15元/平方米;自来水户表工程一般为25元/平方米，另有图纸设计费6万元;地质勘察费25万元;高低应变检测费20万元;静载试验检测费40万元;人防设计费20万元;人防转换预案费3万元;设计费24元/平方米;监理费20元/平方米;跟踪审计费50.3万元。

　　上述费用合计为1804.7万元，使每平方米再增加309.55元。

　　此外，就算是项目建设差不多了，还要收取预售许可保证金、物业质量保修金等费用，其中尤以物业质量保修金为大头。按照相关规定，应该按照建筑安装造价的一定比例交存保修金。其中多层和低层建筑为3%，小高层建筑为4%，高层建筑5%。在上述A住宅项目中，该项为1000万元。

　　综上所述，A住宅项目每平方米房子中，刚性税收为968.4元，规定性收费为503.8元，服务性收费为309.55元，预售许可保证金及竣工验收费用为209.94元，加起来为1993.29元/平方米，加上土地楼面1930元的地价，成本已达3923.29元。这意味着，如按照计划中的价格6500元/平方米销售，60.36%已被拿走。

　　现存问题

　　第三方机构“垄断”特征明显

　　据了解，26项规定性收费中有12项是由中介机构或第三方机构收取的。服务性收费中也有第三方机构的参与。建筑业第三方检测机构是为社会提供公正、准确、可靠的检测数据和检测结果的一种中介组织，通过对建设项目图纸等的审核、检测等，对保障建筑工程的质量起到良性监督作用。

　　不过也有不愿意透露姓名的房地产企业工作人员表示，在实际的检测过程中，第三方检测机构在全国范围内并没有形成良好的竞争氛围，存在明显的“垄断”特征，导致检测费用动辄十几二十万元，而且常常重复收费。

　　“项目审批到了哪一步，需要到哪个检测机构进行检测，就像是数学公式一样，固定性强。如果走错了一步，很有可能通不过，需要重新来过。因为非‘特定’检测机构的数据结果是不被政府部门认可的，这样不仅浪费了检测费用，还耽误工期。”该工作人员表示，“垄断”局面首先与获得国家资质的检测机构数量少有关，其次不少检测机构在按照国家政策独立出来以前，就是某些政府部门的科室，与政府相应科室有着千丝万缕的联系。