难产的济南绿地华彤苑

　　时隔15个月，终于，位于济南高新区的绿地华彤苑要准备入市了。　

　　1 项目难产

　　2018年2月7日，绿地泉成功摘地，至今已经有一年多的时间，绿地华彤苑才“千呼万唤始出来”。而早在2018年4月底，在名为“聚势合赢”的2018绿地泉集团合作伙伴峰会上，绿地泉2018新品楼盘介绍中，绿地华彤苑就已经花名在册。当年6月，项目就已经铺开了宣传，此后活动宣传信息不断，但始终未进入销售环节。　 日前，小编经过绿地华彤苑时发现，项目工程建设正如火如荼。据平台粉丝反馈，有一栋楼已经封顶且早已悬挂过封顶大吉的条幅。

　　稍早前粉丝供图　

　　对比规划图可知，已经封顶的是4#楼，而旁边30层的3#楼也早已超过了12层。按照济南房地产新规要求，住宅必须建到12层以上才能申请预售证。而绿地华彤苑的建设速度如此，为什么销售进度缓慢呢？

　　据业内人士透露，项目难产最大的原因还是拿地价格太高了。2018年绿地泉拿地时的楼面价为12261元/㎡，当时项目旁边的海信贤文世家在售价格为1.9万/㎡左右。更重要的是，12261元/㎡的价格不包括配建安置房、学校和绿地，如果全部计算在内，业内人士估计其楼面价将高达1.7元/㎡，直逼周边项目在售价格。　

　　2 销售信息　

　　据悉，绿地华彤苑项目预计5月底首次开盘销售，首推楼栋为3#、4#和5#楼毛坯房源，户型为110㎡三室、131㎡三室和140㎡四室，2020年底交房。根据规划，34层的1#整栋及2#楼部分房源为政府储备性安置房。

　　据了解，绿地华彤苑项目销售最终价格还未出，就连预计价格都没有，销售人员只说参考周边楼盘项目。　 目前，项目南侧紧邻工业南路、位置更佳的海信贤文世家在售精装房源均价为2.4万/㎡左右，且2019年5月份交房入住。离项目较近的CBD片区内，绿地IFC中央公馆及华润置地昆仑御在售毛坯房源均价在2.3万/㎡左右。　 此外，项目绿地华彤苑项目容积率高达3.3，而在如此高的容积率之下，项目规划了9栋18层高楼。首次开盘的5#楼东户1-8层均为居住公寓，1-3层居住公寓大寒日日照小于1小时，4-8层居住公寓大寒日日照小于2小时，而西户1-4层为大寒日日照小于2小时的居住公寓。

　　此外，有粉丝咨询该项目的学校问题。据悉，该项目在宣传资料中表示，“项目承建山大基础教育集团小学，与国际教育机构共同打造东部首个全龄全程国际双语教育机构，0-18岁一站式黄金教育”。

　　而近期在济南各个微信群内密集出现的项目推广信息显示，绿地华彤苑的配套包括山大基础教育集团小学、中学，项目价格预计24000-25000元/㎡。不过，根据土地拍卖政策及规划局规划显示，小区配套仅有一所18班制小学。此外，项目预计价格与周边项目相比也没有绝对优势。

　　3 此绿地非彼绿地　

　　绿地华彤苑，虽然项目名称中含有“绿地”二字，但此绿地非彼绿地。　 绿地华彤苑由山东绿地泉控股集团开发。绿地泉，生于泉城，长于齐鲁。2009年9月8日，济南市房地产开发总公司与绿地集团战略合作，从国有的事业性公司完全转型改制成为股份制公司——济南绿地泉景地产股份有限公司。2016年9月8日，转型升级为今天的山东绿地泉控股集团。集团在济南开发有、绿地海铂天沅等项目，而我们熟知的绿地中心、绿地IFC中央公馆等项目属于绿地集团开发。　 据此前新闻报道，绿地泉旗下项目曾涉嫌违规销售等问题。绿地泉泰安项目绿地云水谣三期涉嫌捂盘销售；位于青岛西海岸的青岛绿地望海领御二期摇号选房存在内幕交易，三期虽然还在规划，但是选房更是猖狂，消息人士透露售楼处暗中勾结中介捂盘加价销售，这也违背了“房子是用来住的，不是用来炒的”原则。而位于济南南部的某项目则在2018年变相降价，推出“工程抵账房”房源，该房源每平米便宜近一两千元。　 4 高价拿地回顾　 2018年2月7日，高新贤文片区的一宗居住和一宗商业地块捆绑出让。　 经64轮竞价后，触发最高限价190929万元，最终绿地泉以190929万元及配建24803平米政府储备性安置房的代价摘得，居住地块土拍楼面价为12261元/㎡。

　　除了配建安置房外，该地块出让时还设置了其他出让条件：写字楼部分自持比例不低于50%，并整体运营，自持年限不低于20年；建设建筑面积不少于3500平方米的社区综合服务设施，并就近搭配相应的公共停车场；须出资建设X-1（18班小学），建设费用约9700万；须配建3.68公顷的公园绿地等。　 按照计划，5月底绿地华彤苑项目将进入实质性销售环节。截至目前，还未查到关于该项目的预售许可证信息。