青岛刚改群体锁定市区内项目 降价促销并非全买账/图

　　9月1日，岛城楼市限购政策全面放开。一周多时间，楼市未迎来“高潮”，反而价格分化明显，楼市引发一股低价热潮，像黄岛新区一楼盘推出了均价6200元/平方米的价格；在城阳区，惜福镇一楼盘打出3200元/平方米的价格；此外，一湖景学区洋房的楼盘也打出4700元/平方米的超低起价。有人称，仿佛一夜之间房价又回到了五年前……

　　解限效应：看的多买的少

　　本周二，也就是9月9日，是岛城楼市全面放开限购的第9天。下午两点钟左右，记者来到位于八大峡的市房产交易中心，大厅内办理业务的市民并不多，等候区的椅子大面积空着。“去年年底，不光椅子坐满了，大厅里到处都是人。”一名保安告诉记者。透过成交数据也显示，限购全面放开首周（9月1日—9月7日），岛城住宅成交1897套，较前一周下跌近三成。虽然限购全面放开暂时没有引发市场的火热，但是仍然带来一系列显着变化，市内各区新项目更受关注，刚改群体开始积极出手……也让人们对“金九银十”更加期待。

　　数据 解限首周中心城区成交量上涨

　　“趁现在赶紧在市区买一套房，把父母接过来。”市民赵先生在青岛打拼多年，如今他和妻子每人名下有一套房，一套自住，一套是妻子的父母居住。“一直想把自己的父母接过来，但是限购成为一道门槛。”赵先生说，“不过限购逐步放开解决了难题。”从8月份开始，赵先生又踏上了看房的行程，进入9月，他开始将目光从黄岛新区和城阳转到了李沧。“因为市区也放开了，现在当然先考虑市区。”赵先生表示。

　　岛城楼市限购政策的放开是经历了“两步走”，先是8月1日的局部放开，不过市南、市北、崂山、李沧四区144平方米以下的房产并未解禁，直到9月1日才是全面放开。随着市区楼市的解禁，越来越多的购房者开始重新将目光转向市内。数据显示，上周（9月1日—9月7日）青岛住宅成交1897套，较上上周的2641套下跌28.17%；上周住宅成交面积186122.04平方米，环比上上周的259967.36平方米下跌28.41%。上周岛城楼市每日成交都有不小的波动，不过在区域成交方面，市区特别抢眼。上周青岛住宅成交各区市排行榜的前三分别是李沧区、黄岛区和城阳区。青岛住宅网签数据显示，从9月1日到9月9日，除了9月2日、9月3日外，李沧区有七天居于区域首位。这也显示出越来越多的市民开始关注市区房产。

　　不仅是一手房，青岛链家提供的数据显示，9月第一周（9月1日—9月7日）青岛市二手房成交553套，较上周环比增长3.75%。从成交区域上来看，市南区成交100套，市北区成交103套，原四方区成交72套，李沧区成交35套，崂山区成交61套。中心城区（市南、市北、原四方、李沧、崂山）成交占比67.09%。

　　区域 刚改群体出手锁定市内项目

　　岛城楼市限购全面放开后，各路看房车也是积极出动。“前一周车没坐满，这次是近几个月最火的一趟看房车。”上周，记者跟随一辆看房车，发现不少市民有购房的意愿。“限购解除了，就怕房价跟着上涨，赶紧趁着假期来看房，有合适的就出手。”作为刚需群体的一员，刚工作三年的王先生正为买房结婚的问题发愁。“也不盼望房子能降多少，就是希望优惠能更多一些。”小王的女朋友说。

　　记者发现，看房车更多的是“全家总动员”，其中不少市民都是有换房的打算。“感觉限购解除后，换房更加容易了。”市民吴女士目前在浮山后有一套小房子，但是随着女儿不断长大，她感觉自己的房子有些小，就想换房。一项调查显示，多数购房者购房5至6年后首次换房。首次峰值出现在33岁左右，这个阶段的换房者多是上有老下有小的青年人，也是换房群体的主要组成部分，他们大多数面临的是生育以及子女上学的问题，关注居室数量、学区和医疗资源的因素比较多。

　　不过在限购政策下，换房并不轻松。吴女士说：“我一个同事当初为了换房方便只能选择假离婚，我们不想这么做。”有业内人士告诉记者，取消限购政策，改善族群体就可以顺利买房，不用再大费周折。

　　不仅如此，不少楼盘的置业顾问发现，限购解除之后，客户更加积极。“以前客户考虑的时间比较长，有的我们催了半个多月都不管用。”西海岸一家楼盘的销售经理告诉记者，“现在不少看房的比较干脆，有的一周就决定出手了。”

　　价格 降价促销购房者并非全买账

　　限购解除之前，不少购房者都是处于观望状态，他们希望楼盘价格可以更便宜一些。的确，岛城楼市是经历了一轮价格调整。比如万科城均价由15000元/降至13500元/平方米，海信湖岛世家由4月的10500元/平方米降至8月的10300元/平方米，不过楼盘的降价显然并没有引来购房者太大的反应。

　　然而随着限购政策的全面放开，岛城楼市也迎来了价格分化，在郊区则引发了一股低价热潮，像黄岛新区一楼盘推出了均价6200元/平方米的价格，在城阳区，惜福镇一楼盘打出3200元/平方米的价格，此外一湖景学区洋房的楼盘也打出4700元/平方米的超低起价。有人称这一举将房价拉回五年前。

　　不过，限购政策也带来了一系列楼盘价格的上升，像中海国际社区，6月该项目均价为10200元/平方米，8月均价微涨到10500元/平方米。“主要是市区的刚需项目价格比较坚挺。”有业内人士告诉记者，“这些楼盘本来去化速度较快，限购放开后，不降反涨。”

　　记者了解到，一些改善型楼盘的价格也是不断上涨，像位于后海板块的金茂湾，有统计显示，该项目由1月的18500元/平方米涨至8月的19500元/平方米。一度以11555元/平方米起价吸引购房者的保利·叶公馆，主要面对改善群体，价格也是小幅上涨，由一期均价13800元/平方米涨到目前的14000元/平方米。

　　心态 市场波动不明显观望仍继续

　　目前，随着岛城房价的分化，一些地区甚至出现了“新房价格低于二手房价格”的倒挂现象，不过这并不影响限购放开带来的二手房市场小幅回暖。青岛链家数据显示，9月第一周（9月1日—9月7日）青岛二手房市场成交553套，较上周环比增长3.75%，较上个月第一周同比增长19.81%。“取消限购对于房产市场起到了推动回暖的作用。可见自7月末以来的上升趋势仍在蔓延，但短期内上升幅度并不明显。”青岛链家市场研究部分析师蒿玉峰表示。

　　从上周二手房成交情况来看，二手房市场受中秋小长假的影响较为明显，成交量拉动主要在前五个工作日。青岛链家市场研究部数据显示，9月第一周新增客源量等前瞻性指标比对八月同期下降8.81%。青岛链家市场研究部分析师蒿玉峰认为，限购全面开放，短期内并无明显变化，市场无明显波动。原因可能受到中秋小长假的影响，亦或限购全面放开初期，买主和业主维持观望态度。

　　从9月开始，岛城主城区也加入到“取消限购”的行列，市南区、市北区二手房成交量较上周有明显提升。城阳、黄岛等近郊区成交量依然可观，对于刚需购房者仍具有较大吸引力，限购放开对于缓解两区较高的库存压力起到了积极的作用。蒿玉峰认为，随着限购放开的落实，市场将出现活跃新气象，今年的“金九银十”值得期待。

　　延伸阅读 “解贷”是扭转市场重要砝码

　　虽然全国楼市刮起了限购放开风，但是多数业内人士认为，楼市想要火热还需限贷放开。中房协名誉副会长朱中一介绍，影响购房者入市主要包括三个因素，购房资格、购买力以及购买意向，部分城市对限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，但是多地的限贷、补贴等提升购买力的政策并未跟进，更多人购房能力尚未解决。另外，市场仍处于去库存的阶段，观望预期仍未扭转。

　　的确，在一些刚需群体和改善群体看来，贷款的限制束缚了他们的手脚。目前有购房贷款利率优惠的银行并不多，即使最近出现的放松限购政策使更多购房者有了买房资格，可依据现行贷款政策，很多市民发现购买房屋申请贷款依旧受限颇多，而公积金中心当前放贷的时间长达四个月之久。

　　记者调查发现，岛城已经有青岛银行等3家银行推出了优惠利率，但是限贷的全面放开仍然有难度。记者联系了岛城部分银行相关人士，发现目前这些银行首套房贷利率仍执行基准利率。记者了解到，在政策范围内，各国有银行地方分行拥有调整房贷利率的权限，也就是说，青岛地区的国有银行分行可以在政策范围内自行调整房贷利率。不过，多数银行暂时没有调整的打算。

　　有业内人士表示，根据目前的房贷政策来看，松绑的余地仅仅是首套房的贷款利率上适度下浮。此外房贷没有任何其他松绑余地。而支持首套房需求，就是在调控政策最紧、最高压时期，也是一贯性的。

　　本组撰稿 记者 王晓磊新华社发