掏100万元换房梦值不值 青岛业内专家:建议量力而行

　　央行出台的房贷新政明确指出，首套房还清贷款后，再买房还算首套房，也就是首付可三成，这对已有一套住房但急需改善的人群来说，房贷新政可谓 “及时雨”。不过，不少刚需改善族细算换房成本，发现周转资金不是一个小数目，这一折腾需要100万左右的流动资金。于是，不少刚需改善族被激起的买房热情有所消退，选择继续等待。业内专家也提醒，换房更需要“量力而行”。

　　【换房难题】 多交营业税还贷压力大

　　市民胡明（化名）和刘婧家情况基本一样，他目前有一套60平方米左右的套一住房，他的房子到明年夏天才满5年。出于和刘婧同样的想法，他也想借房贷新政出台这个时机，顺利实现自己的换房梦，结果他发现换房是说起来容易，实际操作起来挺难。

　　“我的这套房子在市北区洪山坡附近，住了4年多，当时总价为64万元，买了之后做了精装修，我现在报的价格为87万元。”房子挂出后来看房的人非常多，但由于房子未过5年，房屋成交价降到84万左右。胡明算账发现，当时装修就花了近10万，加上这4年付了十余万元的房贷，这样卖房实在不划算，于是他不打算出售。“不少买房者都跟我提出，营业税部分平摊，这也就变相拉低了房价。”胡明说。

　　胡明也提到，目前二手房行情并不算好，大家是看的多买的少，价格也很难提上去。“换房起码要换套三房，市北、李沧区不错的楼盘中，这样的房子不会低于100万元，这样二套房起码要首付30万元。”胡明现在每个月有近2000元的房贷，这样二套房即使能顺利贷款，他每个月光还贷款就要上万元。

　　“且不说贷款利息有多高，我们夫妻二人每个月的工资加起来1.5万元，这样光贷款就要花掉工资的三分之二。”胡明认为，换房对他来说是一次冒险，他还是决定等房子满5年后再出手，否则给家庭带来极大的经济负担。

　　【房贷算账】 利率优惠积少成多

　　中介机构青岛科威不动产给记者算了一笔账，以青岛地区一套100万的住房为例，按照新政执行为首套房，首付比例仅为30%，也就是30万，按照当前青岛各银行最低折扣利率来算，利率最低为9折。而按照旧的政策执行，二套房的首付是70%，首付款为70万，利率也要上浮到1.1倍。首套房认定标准重新界定后，以此来计算，购房人在首付上能够节省40万，首套与二套之间的利息差为1.31%，首套房认定的放宽能够前期为购房人降低不少首付的支出。

　　另外，青岛科威国际不动产在利率方面还给记者算了一笔账，假设购房者贷款100万元还款期限为20年，将基准与9.5折和9折房贷月供利息对比如下：以100万元20年房贷为例，基准利率与9折利率之间每月的房贷差额为384.2元，总利息差为92238.23元，如果回调到9.5折利率，月供差额仅为193.4元，20年下来总利息差5万元。

　　“房贷利率优惠幅度也不容小觑，通过算账就能看出，房贷利率优惠力度大一点，购房者就能少还不少利息。”岛城一家股份制银行个贷经理刘女士说，年底银行信贷额度紧张，她建议购房者再等一等，等待房贷利率优惠幅度加大。

　　【换房算账】 没有100万圆不了换房梦

　　2010年，刚来青岛工作的刘婧（化名），在家人的资助下，在浮山后购买一套65平方米的两居室。“结婚之后，我们两口子也一直住着，这边购物、交通较方便。”刘婧说，可是随着孩子的出生，父母来青帮忙照看，家里陡然变得十分拥挤。“孩子一天天长大了，也需要自己的空间啊。”刘婧说，她正在寻找合适的时机，争取下半年把换房大计完成。

　　原来，刘婧打算房子过5年后再交易，毕竟房子不满5年要征收5.61%的营业税，刘婧找二手房中介来核算过，目前与其同类型的房子交易均价在90万元左右，也就是说，她现在卖出房子要额外交5万余元的税。另外，房贷新政要求将首套房贷款还清后，再买房才算首套，因此刘婧还需还清首套房剩余的35万元贷款。当谈到要换的新房时，刘婧说，至少要换成三居室的房子，这样才能保证孩子有个私人空间。

　　基于目前岛城房价，刘婧将房子锁定在市北区和李沧区，她计划买套三住房加车位的总价在120万元左右。起初两人计划买第二套房首付三成，一算账需要贷款80多万元，而刘婧和丈夫的收入水平无法贷到这么多。最终刘婧和丈夫商量，决定用他们两人的公积金贷款，这样她第二套房的首付款就要60万左右。“买二套房还要交住房公共维修基金、契税等，要是有一套房，再买的房子契税还要翻倍，这样算下来，没有100万没法顺利实现换房梦。”刘婧郁闷地说。

　　算完账后，刘婧和丈夫刚被激发的买房热情有所消退，毕竟两人从业几年收入并未有大幅度增加，要换房的大部分周转资金还是要从父母的养老积蓄中出。“父母年纪已大，身体也不是很好，他们的养老钱肯定不能动，想来想去，我们还是决定将手上这套房子卖掉之后再考虑买房。”刘婧最终和丈夫商量一致。

　　专家观点 换房最好量力而行

　　“房贷新政出台，银行贷款执行认贷不认房，这对刚需改善族是个好消息。”青岛科威国际不动产总经理孙杰受访时说，对于下半年房价走势，他认为房价不会跌，他称房价还是左右购房者“无形的手”，房价没有下跌预期前提下，购房者可根据自己实际情况选择改善。

　　同时，他提到，刚需改善族在换房过程中也会碰到诸多难题，例如营业税、首付款等压力，这些是不少家庭换房或多或少都会遇到的难题。“刚需换房族买房也不急于一时，不少人其实可以一边卖着房，同时也一边选着房，只要操作适当，两者还是可以同步进行。”孙杰表示，有的购房者将自己房子卖出去的同时，正好也选到合适的改善房，这样的案例并不鲜见。另外，他认为目前房价相对平稳，刚需改善族选房时议价空间还有，目前的确是买房的较好时机，但他也再次强调，不管是投资还是刚需改善，买房都要量力而行。

　　太平洋房屋山东区域相关负责人赵玉科受访时说，遇到新政策，恐慌性改善住房完全没必要，买房换房都要量力而行。他说，着急换房者若因换房背上一屁股债，不仅影响自己和家人的生活质量，还让自己背负巨大的还债压力，这样让整个家庭都处于风险状态中，这完全没有必要。“市民要换房时可以降低一点生活标准，但必须要让整个家庭有应急资金保障。”记者 锡复春