马光远:中国房价单边暴涨的历史已经结束

　　我们先来听一句狠话：“把你的狼性激发出来，要么活下来，要么就滚蛋！”据媒体报道，这句话出自国内一家排名销售前十的房地产公司，在内部会议上要求进入全民“狼性”阶段。

　　有业内人士向记者透露，完不成任务的销售员，就必须参加每个月一次的所谓的“批斗会”，完成任务和完不成任务的是坐在不同的区域。据说这种要求让员工感觉非常糟糕。事实上，无论是激发狼性，还是开批斗会，或许这都是整个地产行业进入下滑曲线后的自救行为。

　　国家统计局公布的一季度全国房地产开发和销售情况显示，1-3月份，商品房销售面积同比下降了3.8%。今天上午又发布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。70个大中城市中，3月环比2月有4个城市房价下跌，但同比下降的城市仍然只有温州一个，其余69个城市同比都上涨。

　　3月份，同比价格变动中，最高涨幅是上海15.5%。在当前又进入了“房价拐点是否到来”的全民讨论阶段，有关房地产的数据尤为引人关注。目前，一线城市房价出现松动迹象，二线城市房价明显松动，一些住房存量比较多的三、四线城市房价出现了下降，已经是不争的事实。而且值得注意的是，这次房价出现变化完全是市场调节、市场机制发挥作用的结果。

　　经济之声特约评论员、经济学者马光远对此评论。

　　经济之声：国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，发布的数据显示，房价环比上涨的城市个数略有减少，持平的城市个数增加，涨幅总体平稳。房价同比上涨的城市个数与2月份基本相同，涨幅有所回落，部分城市较为明显。结合之前的销售面积同比下降的情况来看，这是否出现房价拐点的迹象？

　　马光远：首先我觉得应该很明确的给大家界定一下，什么叫拐点？什么叫转折点？是从暴涨走向平稳的转折点还是从暴涨走向暴跌的转折点，还是说整个房地产的预期的一个转折点，我觉得很多情况下我们对这样的转折点不界定的话就会出现很多的争议，那么我们从这三个人的情况来看的话，无论是环比还是同比，无论是新房还是二手房，我们看到了房价明显的一个下降的趋势，你比如说按照新房来看，那么1月份到3月份，环比上涨的数量分别从62个降到57个再到56个，涨幅从1.2降到0.7、0.6，这还是比较明显的。第二个我们看到同比的涨幅，尽管数量都是69个，但是涨幅从20.9到18.7，到15.5，这是新房，那么二手房1-3月环比的数量分别从48个降到46个，再到42个，同比上涨的城市1月份、2月份都是69个，大家到了3月份的时候除了温州以外又加了一个牡丹江，涨幅从18.4降到15.9再到13.2，所以我觉得这个趋势本身应该说比较明显，所以我个人认为如果真的有转折点的话，这个转折点我界定有两个，第一个是中国房价单边上涨的历史已经结束。第二点那么暴涨的历史也已经结束，但是我们不能界定说目前房价出现了崩盘，出现了暴跌等等，我觉得这种说法本身跟目前的数字来看应该不相符合的。

　　经济之声：言过其实了，我们再来看一看涨幅的情况，上海涨幅是居首位的，涨幅为15.5%，但是也比2月份回落3.2个百分点。据您观察，当前一线城市与二三线城市的价格变动情况是否还存在较大的差异？

　　马光远：1月份和3月份，70个大中城市我们这个节目本身的评论基本上都是我来做的，我们可以回顾一下，就从一月份到现在，事实上有很多人一开始认为2014年房价的总体形势是分化，就是一二线还会上涨，三四线会下降，但是现在这样的看法，我想肯定得改变，因为在一月份那个时候评价的时候我就讲，一定要注意整体的预期，也就是说今年由于受各种因素的影响，一二线三四线可能预期都会逆转，预期都会逆转的话那么也就是说无论是一二线还是三四线都会出现房价调整的情况，一二线因为太高了，三四线因为房子太多了，所以现在这个趋势我个人认为已经比较明显，也就是说我们看到了在没有政策调控的情况下，无论是一二线城市还是三四线城市都出现了大家预期的一个改变，大家担心的是什么？房价可能会降，我想这个预期的改变跟我们以前整体认为抢眼的甚至百分百认为一二线永远会涨下去的这个预期已经不可相提并论，所以我们应该关注未来预期的变化。

　　经济之声：未来这样的一个价格变动特点可能还将维持，那么另外我们还看到就是过去北京是长期占据涨幅的首位的，那么最近几次上海变成第一了，这又说明什么问题呢？

　　马光远：新房应该说热点在转换，当然北京因为去年领涨好几次，都是北京来领涨，但是事实上仍然说明了什么？第一个从新房本身同比涨的来看的，那么去年主要是一线北上广深一线在涨，所以它们谁来当第一都不重要，但是说明什么呢？去年涨幅里面一线的确是高过其他的一些城市，但是第二点我们还看到一个非常细微的变化，就是从环比去看的话，去年一直也是这四个城市，要么你是环比第一，要么我是环比第一，但今年一线城市在3月份的时候已经退出了环比第一了，也就是说环比已经不是一线城市来领涨，这预示着什么？我觉得对未来整个房地产的走势也是有影响的，也就是目前来看的话热点在交换，我们现在可以判断的是，这种分化性的调整，这种城市的房价的涨跌的分化趋势非常明显，所以我个人认为目前来讲整个房地产的这种已经向一个比较健康，不是说单边上涨让大家很恐惧这个阶段已经结束了。

　　经济之声：有涨有跌，刚才您其实在分析当中也谈到了，就是当前的调控环境，那么两会期间，中央提出"双向调控"分类指导，着重依靠市场自身调节作用，此外没有出台更加严厉的行政调控政策。当前的房价变动情况，是否更多的是市场调节、市场机制发挥作用的结果？

　　马光远：我觉得应该是涨到一定程度了，也就是从房价的基本逻辑去讲的话，价格逻辑、供求逻辑永远它是第一逻辑，那么价格太高了，离大家的购买力太远，那自然会降，房子太多了那自然会降，所以我觉得这一轮的下降跟以前我们历史调控可能不一样，所以我为什么我说我们一定要关注这个风险，就是如果说在目前情况下房价的预期逆转以后，房价真的出现大幅度的回调的话，我们的宏观经济能不能受的了？所以这个应该说我们分类调控政策完全是正确的，也就是说对于那些还有退市上涨可能的我们的调控政策要关注，但是已经出现预期改变的，我们有些政策是不是可以退出来，你比如说温州，温州这个城市已经下降一年了，我不知道为什么我们还要保留限购政策，这个实在从目前市场情况来讲的话是解释不清楚的，所以把房价的调控应该跟宏观经济的稳定还是结合起来看。