青岛房地产规划:2020年人均居住面积35㎡
发展格局
鲁网12月28日讯 27日，市城乡建委发布《青岛市“十三五”房地产业发展规划》。规划提出，至2020年，青岛市人均居住面积达到35平方米/人，达到全面小康社会居住水平；青岛市房地产市场库存去化周期控制在8-15个月合理区间。
规划还规划了各区市地产定位发展目标。“十三五”期间，全市房地产业年均新开工总面积约1900万平方米，开发投资累计完成约6100亿元，至2020年，全市房地产增加值预计达到约650亿元。“十三五”期间，预计青岛市各类地产需求总量约10899万平方米。
●发展目标：人均居住面积35㎡ 达全面小康居住水平
本规划范围包括青岛市行政辖区，规划期限为2016年至2020年。
“十三五”期间，全市房地产业年均新开工总面积约1900万平方米，开发投资累计完成约6100亿元，至2020年，全市房地产增加值预计达到约650亿元，产业增加值增速约5%，“十三五”期间累计实现税收约1200亿元。至2020年，青岛市房地产市场库存去化周期控制在8-15个月合理区间。
人居环境显著改善。至2020年，青岛市人均居住面积达到35平方米/人，达到全面小康社会居住水平。推进老旧住宅小区整治改造26万户，建筑面积2100万平方米。医疗、教育、体育、养老等新建住宅公共配套设施普及率达到100%；利用基础设施配套费完成中小学、幼儿园建设约50所。
●2020年：完成全市16万户棚户区改造
棚户区改造大力推进。至2020年，逐步完成青岛市16万户棚户区改造任务，征收安置面积1000万平米，基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造，全面推行货币补偿。
配套设施全面完善。至2020年，水、燃气等基础设施配套完善，建设地下综合管廊50公里以上。推进绿色建筑倍增计划，至2020年，城镇新建建筑中绿色建筑所占比例达到80%以上，新建居住建筑全面执行65%的建筑节能标准。
●发展布局：三城带动先行 圈层节点发展
“十三五”期间，按照全域统筹、三城联动空间发展战略，全面提升城市综合功能，促进房地产业区域协调发展，构建“三城带动先行、圈层节点发展”房地产业发展布局。
◆三城带动先行—东岸 西岸 北岸
东岸城区、西岸城区及北岸城区为全市房地产业发展核心区域。东岸城区重在优化升级，传承展现城市文化，重点实施环境提升与功能升级，适度疏解转移城市功能和人口。
西岸城区与北岸城区是未来房地产业发展新的增长空间，按照城区发展目标和建设时序，加快交通市政设施和公共服务设施配套建设，增强承载中心城区综合服务功能的能力，与东岸城区支撑构建全市房地产业发展重点空间。
◆东岸城区—市南市北李沧城市更新与发展
市南区与市北区突出城市更新与民生改善，加强完善老城区配套设施建设，加强历史文化名城风貌保护，坚持保护与利用相结合，重点推进城市更新与棚户区改造，疏解人口压力，优化提升老城区人居环境。
李沧区与崂山区依托世园会与崂山自然生态优势，重点发展健康养老地产，结合地铁沿线、火车北站等交通设施，发挥金家岭金融区聚集效应，重点发展商业地产，促进金融、商贸、旅游、文化、科技服务等第三产业发展。
◆西岸城区—西海岸释放居住刚性需求
西岸城区以建设国家级西海岸新区为契机，积极释放居住刚性需求，依托西海岸中央商务区、灵山湾影视文化区、中德生态园等经济功能区建设，完善行政、金融、文化、商务和科教设施，重点发展旅游地产、文化地产、商务楼宇、高端住宅，建设国际化低碳智慧社区，提升区域海洋经贸、影视文化、海事服务等功能。
◆北岸城区—红岛城阳新机场片区生态新城
北岸城区为市域城镇布局空间中枢，统筹红岛片区、城阳区东部和新机场片区等重要区域发展，一体化配置交通、市政、公共服务等基础设施，重点发展科创地产、文化地产、健康养老地产、高端住宅，稳步推进行政、文化、会展等功能设施建设，打造科技人文生态新城。
◆环湾紧密圈层——即墨胶州蓝谷等城镇圈层
环湾紧密圈层与协同发展节点为主城区外区域，以优化城市功能与产城融合为目标，梯次推进城市空间拓展，提高分担中心城区功能的能力，促进地产空间与产业空间协调发展，实现全市房地产业发展均衡布局。
环湾紧密圈层主要包括即墨、胶州、蓝谷新城及王台组团，推进产城融合与提升基础设施配套水平，形成紧密环湾中心城区的城镇圈层。大力推进即墨、胶州次中心城市建设，有序开发建设青岛蓝谷和王台组团。环湾紧密圈层重点推进工业地产、孵化器和高端住宅建设，提高分担中心城区功能承载能力，加快形成功能完善、要素聚集的产城融合示范区。
◆协同发展节点—平度莱西董家口等组团预留未来开发空间
协同发展节点主要包括平度、莱西、董家口港城、姜山组团及新河组团，重点推进新型城镇化与提升生态环境保护水平，成为全市城乡统筹发展的重要极核。加快平度、莱西次中心城市发展，建设董家口港城和姜山组团、新河组团。协同发展节点重点做好科学规划布局，强化产城融合，推动生态与土地资源有序开发，预留未来开发建设空间。
●重点任务：新开工住宅地产面积约占55%
“十三五”期间，全市房地产业年均新开工总面积约1900万平方米，其中，住宅地产约占55%，非住宅地产约占45%。优先满足公共租赁住房，人才公寓等保障性住房需求，全面放开商品住房套型建筑面积比例限制，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，对在建商品住房允许适当调整套型结构，满足市场多层次居住需求。
◆去库存：周期8—15个月合理区间
将长期滞销且符合条件的写字楼和商业营业用房，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，支持房地产开发企业将持有房源向社会出租，建立开发与租赁一体化的运营模式。至2020年，青岛市房地产市场库存去化周期控制在8-15个月合理区间。
◆打通棚改安置房、保障房与商品房通道
进一步加大棚户区改造货币化安置力度，引导被安置居民选购合适的商品房，研究出台商品房用作棚改安置房的具体办法。加大对符合条件群体的租赁补贴保障力度，支持通过市场方式解决住房困难问题。鼓励有条件的区市购买、长期租赁存量或在建商品住房作为保障性住房房源。
◆“十三五”期间实施住房保障5万户
优化住房保障方式，缩减公共租赁住房新建规模，增加货币补贴保障比重，逐步扩大保障人群范围，统筹解决和改善城镇符合条件的低收入家庭、新就业职工、外来务工人员以及人才的住房困难问题。加强保障性住房分配、运营和使用管理，建立常态化申请、审核和轮候制度，完善退出机制。“十三五”期间实施住房保障5万户。
●打造多元化产品市场
◆提升发展商务楼宇
推动市南、市北、李沧、崂山、黄岛、城阳等地的商务楼宇规模化、集聚化发展。支持建设综合功能齐全的5A智能大厦，打造集网上信息发布、交易支付、体验展示、品牌推广等功能为一体的国际商务服务平台。对现有商务楼宇进行升级改造，实现转型发展，培植高效优质商务楼宇。培育和引进企业决策、研发、营销和结算等机构，促进蓝色、高端、新兴产业集聚发展。鼓励发展税收过亿元商务楼宇，力争到2020年全市甲级写字楼吸纳量达到约16万平方米。
◆促进发展旅游地产
支持旅游资源与地产的有机融合，依托崂山风景区、滨海风光、世界园艺博览园等自然文化资源，大力发展主题公园、休闲度假区、旅游培训基地、会议中心、产权酒店等多种旅游房地产项目，着力培育旅游新型业态，并注重采用“前台—中台—后台”三级开发模式。
◆鼓励发展养老健康地产
积极应对人口老龄化趋势，不断满足社会民生需求，促进以医疗服务、休闲健身、医疗旅游、养老养生等产业为核心的养老健康地产发展。鼓励房地产企业与专业医疗机构合作，支持健康社区发展，进一步加强社区养老，支持新建小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓。
◆大力发展科创地产
坚持政府引导和企业参与相结合，充分利用软件园、科技企业孵化器、小企业创业基地、大学科技园和高校、科研院所等载体，构建一批有特色、低成本、便利化的创客空间。实施“311工程”，重点依托青岛蓝谷、青岛西海岸新区、红岛经济区和10条创业一条街、100个创客空间，建设多层次多样化的创业创客平台。
◆探索发展其他复合地产
针对教育、文化、体育等需求，依托中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地，开发建设融合居住与文化教育、运动健身等多种功能于一体的复合型地产项目。
●增强行业竞争实力
◆提升企业竞争实力
通过兼并、收购、重组等方式，鼓励本土企业强强联合，提高产业集中度，增强企业竞争力，提升行业发展水平。以“一带一路”战略为契机，布局全国、抢滩海外，加大外埠市场开拓力度，引导促进本地开发企业向三、四线城市扩张发展。“十三五”期间，培育扶持3-5家本土房地产开发企业争取上市。加大项目招商引资力度，积极引进实力雄厚、资质水平高的国内知名开发企业入青联合开发。
◆规范物业服务管理
构建覆盖全市的物业服务信用信息系统，建立物业服务等级标准，形成“质价相符、按质论价”的价格机制。建立以区（市）街道办事处为主导的社区物业管理平台，提高业主自治水平，大力提升青岛市物业管理行业水平，积极创建全国物业管理标准化示范城市。
◆提高产业技术水平
逐步扩大装配式住宅产业化体系的应用覆盖率，至2020年，装配式建筑项目占全市开工总量比例达到50%以上。制定混凝土预制装配式结构生产企业质量信用体系评价办法，推广模块化设计、工厂化制造、集成化施工。加快建筑模型技术（BIM）工程建设应用。强化专业装备队伍建设，培养一批
具有专业技术知识的高级技术人才，一线操作工人持证上岗率达到100%。推广一次性装修或菜单式装修模式，逐渐取消毛坯房，新建住宅一次性装修比例达到70%以上。加快落实海绵城市建设要求，推进海绵型建筑及小区建设，提高棚户区改造、老旧小区改造过程中海绵城市技术应用水平。
●有序推进城市更新
◆大力推进棚户区改造工程
坚持“先危后旧、先急后缓”原则，着力提高市民的居住条件和居住环境，按照“政府提供条件、居民自主选择”方式，综合考虑居民征收改造意愿、房屋产权情况等，重点解决居住密度大、规划日照因素限制较多、无法实现就地安置片区，有序推进棚户区改造工作。
全面推行货币补偿，搭建货币化安置服务平台，归集房地产开发企业资源提供的可售商品房，建立安置房源库，让棚改居民在平台选购住房。“十三五”时期，计划实施棚户区改造16万户，征收安置面积约1000万平方米。
◆注重历史街区保护利用
注重老城区历史风貌保护，坚持“拆、改、留、修”并举，对历史街区、名人故居、老工业厂房等实施保护、保留、修缮和改造，整体规划、分步实施，加强街区建筑综合利用。按照“保护更新、功能置换、商业运作”的开发模式，拓展可利用空间，兼顾历史人文价值与商业开发价值，积极引入高端旅游、休闲娱乐、商务办公等新兴服务业。
探索运用PPP投融资模式，加快引入有参与意向、有旧城改造经验和实力、有文化责任感的企业投资参与改造。确保城区能够实现正常运营和长远发展，实现历史街区做优做美和保护复兴。
◆推进老旧住宅小区综合整治改造工程
按照“市区联动、属地负责，政府主导、社会参与，着眼长远、标本兼治，突出重点、分步实施”的原则，进一步推进老旧住宅小区整治改造和物业管理，完善治安防控措施，健全环卫消防设施，清除小区违章设施，改善小区环境设施，提升小区基础设施，完善公共服务设施，提高管理服务水平，扩大老旧小区物业管理覆盖面，实现“百姓得实惠、企业得效益、政府得民心”。
●提升完善配套服务
◆扩大公共服务设施普及
结合城镇布局与产业发展实际，按照分级配置、适度超前原则，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区，统筹落实中心城区与圈层节点的公共服务资源配置。将基础教育、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等各类公共服务配套设施的配建规模、标准在规划条件和建设条件中予以载明，公共配套服务设施与住房同步规划、同步建设、同步交付使用。
“十三五”时期，完善基层医疗卫生服务体系，在每个街道办事处范围或每3-10万居民规划设置一所社区卫生服务中心；鼓励社区居家养老，到2020年，每千名老人拥有养老床位50张；构建广覆盖、普惠性学前教育体系，到2020年，全市计划3-6岁幼儿入园率达到99%以上，“十三五”时期，利用配套费建设中小学幼儿园50所。
◆完善基础设施建设覆盖
建立完善规划、建设、管理协调机制，至2020年，房地产开发项目各项配套基础设施与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。构建以配建停车为主、公共停车为辅、道路停车为补充的停车供应格局，至2020年，中心城区规划建设公共停车泊位6万个，市内三区及崂山区停车泊位数达到127万个，泊位数与机动车数达到国际公认合理比例，最大限度方便居民生活需要。
在新城区、各类园区、成片开发区域的新建主干道以上等级的道路，原则上同步建设地下综合管廊，至2020年，建设地下综合管廊50公里以上。推进“光网城市”“无线城市”等重点工程，至2020年，建成覆盖城乡的新一代高速光纤网络和先进泛在的无线宽带网，打造智慧城市示范城市。（青岛新闻网）