因商业繁华而身价上涨的居住区 看看青岛未来哪里还有大商业扎堆

　　鲁网7月6日讯 日前，金茂湾购物中心的开业纳客，这无疑是市南区老西部居住片区近期最大的利好消息。因为近年主打“学区房”的市南西部城区，一直存在着老龄房源多、商业配套不够先进等短板。

　　特别是商业配套方面，在其他区域新建商业体快速崛起的情况下，西部主要购房场所依然是百盛、华联等几个老牌大商场，虽然都坐拥近海风景，但不少年轻置业者仍不愿去市南西部，二手房成交群体相对单一。而在迎来新商业后，多家中介向记者反馈，近几日开始有年轻且非家长型置业者来店内咨询附近房源，且有置业者已快速进入和房东议价阶段。

　　除了市南老西部，新都心、啤酒城片区也都是因为新建商业体的进驻，促进了居住区吸引力的二次进阶。那么目前这些当下坐拥繁华商业的居住区住宅市场行情如何呢？未来又有那些区域将迎来重量级商业综合体呢？近日新闻网记者对下面几个片区，进行了一番走访调查。

　　【一】老城区笑迎新商业

　　市南西部目前住宅均价：1.8万-2.6万/平区间

　　市南西部老城区，除了江苏路、大学路区域，近年来八大峡、云南路等片区内住宅成交并不频繁，而体量不大的成交也多是本片区中老年置业者以小换大的行为，购房群体相对单一。

　　据片区内一位资深房产中介介绍，除了新建楼盘稀缺屏蔽了不少新盘爱好者，商业配套等新建配套较少也是主因，老城区的氛围并不能满足年轻刚需置业者和改善置业者的需求。所以即便在很长一段时间内市南西部价格持平于市北新建片区、李沧核心区域，但许多购房者仍不愿选择到市南西部置业。

　　金茂湾购物中心开业后，四川路周边中介最先迎来了小批量购房者，记者调查了解到，四川路在5年左右房龄的新建住宅均价之前多在2.5万元/平左右，后因取得房产证不满两年不能入市政策，目前房龄较小的二手房相对稀缺，新建住宅暂时没有，仅有少量公寓在售。超过5年房龄的住宅，售价多在1.9万/平-2.4万/平之间，本周已有少数房东开始小幅上调报价。火车站、八大峡周边住宅价格相对四川路、云南路周边要稍高一些，住宅均价多在2.2万-2.8万/平区间内，据片区内中介透露，从今年上半年开始，有些在香港路工作的白领开始在火车站周边物色房龄相对小的房源，地铁效应或是主因，如今加上新商业开业，吸引力更强了。

　　新都心新盘鲜少 二手房普遍要2.5-2.8万元/㎡

　　从城市边缘的城中村到最受欢迎商圈，新都心就完成了完美蜕变。双山、保儿、大山村改造后，这片并不被世人所看好的土地上崛起了一座新城长成了如今谁也不能忽视的“新城”。

　　尽管新都心的开发之路走过十年时间，但是她真正展现魅力的时候，却是在2016年商业体集中大爆发。麦凯乐、凯德广场、居然之家的相继开业给这个片区圈粉无数，再加上地铁3号线的贯通，当地的居民生活便利起来，路过的市民朋友也愿意停下脚步过来消费，新都心朝着“吃喝玩乐住”样样方便的成熟商圈不断前进，越来越多的人愿意在这里安家。

　　由于成长时间较短，新都心板块的楼房较新，尤其是已经形成规模小区、2-5年房龄的次新房特别受欢迎，据这一片儿的资深房产经纪人介绍，新都心的二手房基本上是“出一套，卖一套”。新都心板块早前定位就是刚需和改善板块，因此价格并不便宜，即便是二手房，从最早的鸿仕雅居、清江华府再到万科城、海信淮安郡、海尔时代广场……如今均价基本上都已经达到25000元/㎡以上。再看新房方面，目前该板块新房处于“卖断货”的状态，新盘鲜少。

　　啤酒城商业空白被填满 二手房价格在3万/㎡左右

　　崂山区向来以好的居住环境闻名，不过由于大型商业配套较少，加上房价偏高，崂山板块一直显得很“高冷”，人气不算太旺。2016年下半年，金狮广场和利群金鼎广场相继开业，缓解了崂山商业配套稀缺的尴尬，一举成为了青岛东部新的中高端消费目的地。有了新商圈“坐镇”，当地人在家门口一站式购物的需要被满足了，崂山区全青岛“最棒住宅区”的地位也就被巩固住了。

　　借着金狮和金鼎两家购物商场的助力，啤酒城商圈内原本就金贵的房价有了进一步上行的潜力。目前啤酒城商圈内按照由南向北呈现清晰的“价格分层”。“前海沿儿”主要以大户型豪宅为主，房价也相对较高，如樱海园，均价最高达30000元/㎡，梅海园、颐景园等小区二手房价格也多在31000-33000元/㎡左右。偏北位置的普通住宅，二手房均价也多在29000元/㎡左右。此外啤酒城商圈内写字楼林立，因此也分布着不少小户型公寓，成了投资客最为关注的对象，崂山金家岭WFC协信中心loft，均价也得25000元/平米。

　　【二】新商业助力新城区

　　东李成长为改善板块 新房均价2万/㎡左右

　　东李世园板块有崂山第二之称，好环境有目共睹。从2015年年底之后，万科生态城二期、和达璟城等大批新房在世园板块“遍地开花”，吸引了大批刚需置业者竞相购买。不过相对于住宅来说，东李的商超还是短板，大型购物广场几乎没有，当地的居民都要开车到李沧万达广场或者是伟东乐客城等休闲购物，生活上的便利性相对缺失。

　　绿城理想之城商业区平面图

　　今年下半年，东李缺商超的尴尬境地即将解决。金水路与铜川路交汇处绿城丽达购物中心即将开门纳客，据说知情人士透露现在已经内部装修接近尾声，超市百货，餐饮，快时尚全覆盖，东李片区的居民可以在家门口逛街购物。另外，根据前期媒体报道，卓越皇后道自带的大型商超配套将引入K-MART，据悉它是美国著名的超市连锁品牌，是现代超市型零售企业鼻祖，购物中心所在位置就是卓越皇后道的售楼处，等交房后售楼中心就变身为大型超市重新面世。

　　目前东李板块房价普遍接近2万元/㎡，已经顺利晋升为改善板块，在售的新房也普遍以品质著称。比如卓越皇后道、和达璟城等刚需户型的高层房价普遍在19000-20000元/㎡之间，130-140㎡的改善户型普遍都要25000-28000元/㎡。据悉，下半年绿城理想之城、万科如园等高端住宅小区还将有洋房产品面世。

　　红岛投资客较多 均价早已过“万元线”

　　作为北岸新城重要一子，红岛板块有着难以替代的战略地位。但是由于距青岛主城区有40多公里的空间距离，再加上各项配套设施的稀缺，红岛板块始终难以真正地“融入”大青岛的阵营。大多数在这里购房的都是投资的心态，真正入住的人很少。

　　随着市民健身中心、健康中心、科技馆等正在加速建设，地铁8号线也穷追不舍，商业配套发展也提上日程。投资30亿元的利群城市综合体项目、总投资110亿元的万汇城项目。前些日子，青岛地铁、华润置地、华人文化三大企业强强联手，将在红岛M8地铁线的科技馆站与观涛站之间建设一座万象天地文化综合体的消息传出，引得许多市民网友关注，大家纷纷预测，红岛的商业繁华大时代即将来临。

　　经过今年的楼市调整，红岛板块房价普遍过了万元线，中欧国际城加推的公寓，主力户型面积为45㎡，预计均价11000元/㎡。招商海德公学将开盘5-8层洋房，毛坯，户型面积为87㎡、123㎡、136㎡，具体价格暂时未定。融创红岛壹号院即将首开3栋高层、小高层，面积在110-170㎡，价格待定，另外还有别墅加推。（青岛新闻网房产）