三线城市淄博楼市：地王频现 即将进入两万元时代

　　关于房价的话题，在三线城市山东淄博存在两种话语体系。一是在官方认知中，这个老工业城市的房价并不高，证据之一则是“满大街跑的汽车档次要超过青岛和济南”;二是在老百姓眼中，房价自去年年初以来扶摇直上，突破2万元/平方米的时代即将成为现实，眉头一皱，两手一摊，“买不起”。

　　不过，就在“买不起”与“并不高”之间，淄博市近期发布房地产调控通知，对部分房价过热区域实行区域性限价及限制房产交易等一系列措施。与之相伴的则是来自外界的质疑：限价区域为何将频出的地王排除在外，为何只限房价却不限地价?

　　此外，《中国经营报》记者调查发现，在淄博市后去库存时代，走高的房价也在不断推动地价攀升，连续多块“地王”的出现甚至引来相关部委的关注。

　　据记者查阅官方土地出让记录以及当地业内人士说法，一家本土房企拿地时一度出现即便无人竞争却自己连续举牌加价18次的情况，此举也让业内人士纷纷表示“看不懂”。

　　调控出台

　　近期，淄博市房地产市场调控联席会议办公室印发《关于进一步加强淄博新区房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，《通知》中最引人关注的则为，一是淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施;二是建立购地资金审查制度;三是严格商品住宅预售价格备案管理。

　　记者注意到，在对淄博新区部分区域限房价、限转让的表述中，限价同时限转让的区域共有4个，控制每平方米预售均价由高到低分为1.2万元、1.1万元和1万元、8000元4个档次，且4个档次均要求在取得产权证满3年后方可转让。另外还有一个地块并未限制预售均价，而仅限制转让时间，要求在取得产权证满5年后方可上市交易。

　　记者实地走访发现，除了基础配套设施的逐步完善，可售房源稀少也成为淄博新区房价上涨的原因之一。“新区现在不是能不能买的问题，而是买不买得上的问题。”从走访的多个项目来看，除个别尾盘、顶账房在售外，多数项目均尚未开盘。部分项目一期尚未开盘，就已经有两倍于房源数量的意向购房者正在排号。而齐润花园项目自2016年就基本建成，至今却无开盘迹象。明发世贸中心项目工作人员也表示：“虽然2期200多套房源尚未开盘，目前只接受预约报名，但我们现在工作压力特别大，忙不过来。”

　　兔八哥天悦项目工作人员表示，淄博去年房价涨了一年，而新区的房价一直以来就是领跑全市的，在老城区每平方米均价七八千元时，新区板块就已经1万元以上了。而淄博市住建局相关负责人在受访时也表示，涨价主要是在新区，由于新区各项目品质比较高，所以淄博的高端收入群体都在往西走，就目前来，新区房价普遍涨30%～40%左右，个别项目涨价100%也是有的。多位业内人士还向记者透露，近期拍出的“地王”预计在开盘时预售价将轻松超过2万元/平方米。

　　影响有限?

　　虽然调控政策已经出台，但楼市似乎热情依旧，甚至有些在政策调控范围内的项目已经放出消息，称价格不受限价政策影响。

　　某知名开发企业项目工作人员表示，虽然楼盘处于限均价(1.2万元/平方米)和限转让年限(3年)的范围，但项目一期预计价格在每平方米1.5万～1.6万元左右。该工作人员向记者坦言，该项目拿地价格在七八百万元/亩左右，楼面价每平方米就已经六七千元，再加上各类人工、材料等成本的上涨，如果按照1.2万元/平方米的均价来卖是要赔钱的。

　　另据其介绍，项目二期一旦开盘，也将奔向2万元/平方米左右。而上述明发世贸中心工作人员则介绍称，一期是2016年开盘，当时均价为6000多元/平方米，虽然二期目前尚未开盘，但均价也将达到1.45万元/平方米左右。记者在走访绿城百花园兰园项目时了解到，项目一期已经交付，二期均价即使在1.5万元/平方米左右也已经售罄，三期虽然尚未开盘，但均价也大概在每平方米1.7万～1.9万元左右。

　　事实上，如果按照《通知》要求，项目分期开发销售的，后期销售的楼盘申报备案价格，与前期同类型、同品质楼盘备案价格相比，涨幅不得高于上年度城镇居民人均可支配收入增幅。如果上述多个项目后期将在今年开盘，以2017年淄博市城镇居民人居可支配收入增幅8.2%计算，则其后期价格将远超《通知》规定的涨幅。

　　“开发商的意见主要是觉得早期拿地的时候地价就高了，在此基础上再出台限价，企业算不过账了。”淄博市住建局相关负责人说，调控政策对于淄博来说是一个新鲜事物，当初出台的目的也是给老百姓一个心理预期，不要对房价太乐观，但从现在政策的执行过程中也发现，限价是有问题的，比如要考虑不同项目的品质、容积率大小等，由此导致二手房比新房价格还高，出现倒挂现象。

　　“我们前几天也征求了一些意见，打算和市领导反映，看如何能把这件事做得更好。对于下一步是否有相关细则出台，现在领导还没有明确指示，我们也只能是和领导反映。就限价而言，说实话对市场影响很大，因为市场经济很难用价格来框死。”住建局相关负责人说。

　　“公司高层领导正在和政府方面就此事进行沟通，政府只限房价却不限地价，是抑制不住房价的。”上述某知名企业项目工作人员向记者说。

　　“地王”频现

　　在房价的快速攀升中，淄博地价的升势和一些反常现象，也让业内人士纷纷表示“看不懂”。

　　走访中，多个项目工作人员告诉记者，今年1月底时出让的一宗地块，仅在网络竞价阶段，淄博当地知名的本土开发商民泰短短几分钟内就连续加价18次。记者从土地出让记录中查询该地块的报价信息发现，当天并无其他企业报价。

　　据记者从淄博市国土资源交易网查询了解到，该地块编号为370303107204GB00021淄博市2016(增量)-储张004-01号，竞得人为山东民泰实业集团淄博房地产开发有限公司(以下简称“民泰地产”)，地块成交总价为23.79亿元，接近挂牌价的2.57倍，按最高容积率计算，楼面价约为1.1万元/平方米，折合1321万元/亩。

　　“项目开盘价可能要2万元/平方米以上。”上述住建局负责人点评该地块时说。

　　此外，由民泰地产拿到的另一相邻地块，其成交记录也显示出类似情况。记者查询获悉，编号为370303107220GB00018 淄博市2016(增量)-储张004-02号的地块，在1月26日16:37至当日16:38的短短一分钟内，民泰地产连续5次报价，对地块的出价从5.34亿元增加到7.14亿元。记录显示，当天同样没有其他企业参与网络竞价。

　　为何公司在网络竞价阶段，连续多次加价?就相关问题，记者也联系民泰地产，但民泰地产方面拒绝了记者的采访。

　　而上述住建局相关负责人分析认为，上述地块社会关注度很高，举牌到1000万元/亩以上没有问题，低了反而说明不正常，说明企业势在必得这块地，对自己非常有信心。“民泰地产可能前段时间房子卖得比较好，自有资金也比较充足，恰好公司也没地了，所以想要做一个高品质的楼盘，而该地块又处于新区的核心地带，好东西不怕贵。”

　　事实上，“地王”并非只此一家。与上述民泰地产拿下地块相邻的一宗地块则被淄博天煜置业有限公司在1月29日摘得，该地块占地为58485平方米，容积率为大于1小于等于2.5,成交价为11.859亿元，约为1348万元/亩。

　　“去年在房价尚未上涨之前，淄博新区的土地市场比较平稳，大部分在300万元/亩左右，正是由于这轮房价上涨才带动地价攀升，二者才形成了互为因果的关系。不过，‘地王’只是个案，不具有代表性，这和企业实力、设施配套、资源集中等有关系，贵有贵的道理。”住建局相关负责人说。

　　而对于外界热议的为何“地王”不限价只限交易时间等问题，该负责人表示：“本身该地块就很贵了，再限价不合适，政府也要讲究信用，所以只是限制交易时间，不让炒房。”

　　“按照淄博的GDP和人均收入来说，现在的房价是可以支撑的，不算很高。淄博现在大街上的汽车档次要比济南和青岛还好，说明还是有钱人多，毕竟淄博市一个重化工业城市，虽然看上去工资很低，但这有一个长期积累的过程，而不是像其他的农业城市一样。”上述住建局相关负责人说。而据记者从淄博市统计局发布的公开数据获悉，2017年淄博GDP为4781.3亿元，全年全体居民人均可支配收入为32038元。

　　《中国经营报》记者也就相关问题向淄博市国土局、民泰地产等发出采访请求，但截至记者发稿时尚未获得回应。