多家知名商业巨头纷至 济青商业地产格局要变

　　青岛的商业市场正在迎来一个全新的玩家——5月3日，位于青岛市高新区的一宗9.40万平方米的零售商业地块将进行拍卖，根据目前的市场消息，该宗土地有望引入首创奥特莱斯项目。

　　经济导报记者注意到，近期济南、青岛市场都迎来一些大型的商业地产项目，这些项目将提高当地的商业运营水平，但对本土原有商业也将形成较大压力。

　　首创奥特莱斯将入驻青岛

　　青岛市国土资源和房屋管理局日前发布的公告显示，青岛市高新区一宗位于田海路以北、支十三号线以东、支十六号线以西的零售商业用地将在下月3日挂牌出让。该宗土地占地面积93972.1平方米，合计约141亩，建筑密度在55％以下，绿地率在20％以上，楼面起始价为2991元／平方米，竞买保证金为1000万美元或等额人民币。

　　土地挂牌文件要求，该宗出让土地须按奥特莱斯（outlets）模式大型品牌折扣商业项目建设；竞得人或其关联公司须为“2017年中国奥莱年度销售TOP20”（以“奥莱领秀”杂志发布为准）；竞得人须自持建筑面积的100％用于商业经营，不得对外分割转让。

　　青岛锐理数据公司总经理马光明向经济导报记者分析，如无意外，该宗土地有望被首创钜大有限公司摘走，并将有望引入首创奥特莱斯项目。经济导报记者也注意到，在去年8月16日举行的“香港山东周”青岛市招商引资签约仪式上，青岛高新区管委会与首创钜大有限公司签署了《项目投 资协议》，双方就首创钜大有限公司在青岛高新区投 资建设奥特莱斯项目达成一致。

　　根据规划，青岛首创奥特莱斯项目总投 资约10亿元，规划总建筑面积约10万平方米，规划店铺约200——300间，引进国际和国内品牌数量不少于200个，其中国际一线品牌不少于5个。项目预计2019年底投入使用，销售收入预计超过10亿元。

　　多家商业巨头进入济青

　　首创奥特莱斯项目的即将落地将使青岛的商业形态更加丰富。此前青岛已经有一些全国知名的商业巨头入驻，如已经开业的华润万象城，已经拿地的中粮大悦城等。

　　除了即将在青岛拿地之外，首创奥特莱斯已于2016年进入济南市场，在当年6月份以2.07亿元摘下历城区唐冶新区唐冶山东侧一宗面积为114929平方米的土地。该项目除了开发商自持产品之外，还有相当一部分对外销售，并在2017年7月开盘。经济导报记者了解到，目前该项目已经封顶，计划在今年年内开业。

　　奥特莱斯是一种以“名品+折扣”为卖点的业态，项目通常体量较大，建筑密度较低，近年来在很多二线城市掀起一轮开发热潮。除了首创奥特莱斯，由上海百联集团运作的百联奥特莱斯项目也已经进驻济南，目前其位于西部的海那城百联奥特莱斯项目已经开业，位于东部孙村片区的奥特莱斯项目也已经在2016年年底拿地。孙村百联奥特莱斯项目规模很大，它位于春晖路以西、科新路以北、科创路以南，地块南北长约700米，东西长252米，占地面积250余亩，也计划在今年年内开业。

　　除了奥特莱斯之外，还有很多国内知名的大型商业项目也将进入济南。比如，位于经十路与姚家东路交叉路口的华润万象城项目计划在今年投用，该项目一期面积超过20万平方米，地面2层，地上5层，规划店铺近500家。此外，华润万象天地、龙湖天街、绿地大馆等大型商业项目也将落户济南。

　　本土商业或承压

　　全国性商业巨头的进驻，将对济南、青岛的商业市场产生很大影响。“它是城市经济发展的体现，是商业形态的升级，将丰富济南、青岛的商业形态，给老百姓带来更多、更便利的商业选择。但同时，它也会对地方原有商业市场形成压力。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者说道。

　　经济导报记者注意到，在山东的商业市场上，鲁商集团曾长期占据着绝对的优势地位。但近些年，鲁商集团的商业板块整体发展略显乏力。鲁商集团旗下银座股份（600858）最新发布的2017年年报显示，去年该公司实现营业收入130.06亿元，同比增长1.25%，完成了年初制定经营计划的95.63%。其中，商业营业收入129.49亿元，同比增长1.72%；房地产业营业收入5694.55万元，同比减少50.93%。公司实现归属于母公司所有者的净利润4912.79万元，大幅增长122.54%，但其基数较低，增长主要得益于非经常性损益。在扣除非经常性损益后，银座股份去年实现归属于母公司所有者净利润1502.18万元，虽然也增长20.88%，但这只能说是微利。

　　另外，面对大型商业项目进入济南、青岛，也有很多人对投 资商铺跃跃欲试。对此许传明分析称，商业地产市场与住宅市场相差较大，它要求的专业能力更高，“从某种意义上，商业项目是高风险、高收益的项目，投 资一定要做好更专业的分析，不能一哄而上。”