房价降温是大趋势 一季度楼市调控现四大变化

　　今年3月以来，多地楼市出现了一些变化：部分城市买房要摇号、限购城市扩围、房贷利率上升等，这些变化可能影响未来地方房价走势。如果你想买房，那就要注意了，一起来看看，你所在的城市，楼市政策调整了吗？

　　变化一：部分城市发布摇号新政 向刚需倾斜

　　3月以来，武汉、杭州、西安相继发布摇号新政。记者梳理发现，截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和西安7个城市公布摇号购房通知，其中，武汉还在征求意见阶段。

　　不同城市的摇号政策存在差别。上海和成都规定，新开盘的商品住房均采用摇号方式；而南京、长沙、西安、杭州提出，摇号只针对意向购房人数多于可售房源的项目；武汉无硬性规定，拟建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售”。

　　针对刚需购房群体，杭州、武汉、成都、长沙均给予政策倾斜。例如，杭州规定，对“无房家庭”提供一定比例的房源保障；武汉拟提出，刚需人群首次购买新建商品住房可优先选房。

　　“摇号政策出台的背景是在‘房住不炒’的定位下，强化地方政府对楼市调控的主体责任。”58安居客房产研究院首席分析师张波说，通过摇号来切实规范商品房交易，从源头杜绝收取“茶水费”等不良行为。

　　资料图：海口国兴大道附近的在建商品房项目。中新社记者 骆云飞 摄

　　变化二：限购、限售扩大至三四线城市

　　除了摇号购房政策，限购、限售的城市继续增加。

　　昆明从呈贡区住宅限售2年加码为三大热点区域限售3年；大连宣布本市户籍2套以上限购；沈阳在3个热点区域实行限购；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年。

　　另外，海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

　　“青岛等城市出现调控升级的最直接原因是房价上涨迅速。”中原地产首席分析师张大伟说。国家统计局发布的3月房价数据显示，青岛二手房环比上涨1.4%，新房环比上涨0.4%；昆明二手房环比上涨0.4%，新房环比上涨0.8%。

　　值得一提的是，一些三四线城市也加入到限购、限售队伍中。

　　四川泸州市提出，对中心城区热点区域的地块，需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的，可经批准后执行；安徽省阜阳市阜南县对二套房、三套房进行了限售规定。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对三四线城市来说，去库存是主要内容，但也出现了房价和地价被炒作等问题，所以部分城市希望通过限购等政策稳定市场。另外从政策内容看，限售的内容会多一点，而限购的反而会少一点。

　　变化三：鼓励和保障公积金贷款

　　在购房贷款方式上，多地出台政策，鼓励和保障公积金贷款。

　　北京公积金系统将陆续分期升级，未来九成业务可在网上办理；珠海住房公积金缴存时可选择微信及支付宝等形式进行“刷脸”认证；南京购买首套房的公积金贷款最高额度从30万元/人上调到50万元/人……

　　一些城市严打房企拒绝公积金贷款的行为。惠州提出，房企限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房，拒不整改的要公开曝光，同时纳入征信系统依法严肃处理；南通明确开发商不得拒绝公积金贷款，违规将遭严处。

　　保障公积金贷款是否意味着楼市有所“松绑”呢？严跃进认为，从当前购房市场的各类优惠情况看，这不属于楼市“松绑”，而是属于房地产市场的惠民政策。类似提高公积金额度等政策，很大程度上是因为当前房地产市场确实存在各类新需求，政策宽松一点是合乎情理的。

　　变化四：首套房贷利率上调

　　近几个月，全国多地传出银行额度紧缩、首套房贷款利率上涨等消息。例如，中信银行此前确认收紧北京地区房贷业务。

　　来自融360监测的数据显示，从全国范围看，房贷出现上调趋势。2018年3月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比上升0.92%。

　　融360预测，若房贷保持当前增速，2018年第三季度末将有可能破6%。但从过程来看，将会是平稳上升，且随着差异化信贷的落地，对刚需将会呈现出有利趋势。

　　未来楼市走势如何？

　　从政策来看，张大伟认为，预计将有超过20个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时，刚需、无房户将优先选择房源。

　　张波预计，2018年“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。2018年限购力度并不会减弱，限购加码的城市还有可能增加。

　　从房价来看，严跃进说，根据3月份房价数据，同比增幅有所收窄，预计大趋势将延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行。当前房价降温是大趋势，但中间各阶段和各城市可能存在部分阻力。

　　张大伟认为，三四线城市库存在继续减少，在一二线城市进入补库存后，三四线城市也开启库存短缺时代。2018年一二线城市楼市预计将持续平稳，而三四线城市将运行在高位。