济南楼市调查： “十一”打响价格战 买卖双方进入博弈期

　　“19500元/平方米一口价，装修房，不限楼层，仅限国庆7天”，类似这样的信息自9月30日开始就频繁出现在济南人的朋友圈里。国庆假期尚未正式开始，价格战已硝烟四起。

　　济南市房地产业协会秘书长李刚表示，“今年6月开始，济南房地产市场开始趋于平稳，以往的抢购和日光盘基本没有了，7月开始这种趋势更加明显，越来越多的项目推出特价房吸引购房者。新开盘的项目多采取低于周边区域均价的方式开盘，但是去化情况并不理想。”

　　国庆期间，《中国建设报·中国房地产》在调研走访济南市历下区、市中区、高新区、历城区等区域在售楼盘时，发现虽然不同区位的楼盘目标人群不同，但是降价打折的营销手段相似，另外，(精)装修、新户型、科技智能、学区配套等依然是置业顾问的推销亮点。

　　相比之下，购房者显得比较理性。“虽然现在有新盘每平方米降价一两千元，但买房毕竟是大事情。我看样板间主要看户型，精装房听起来比毛坯房高大上，但羊毛出在羊身上，究竟将来房屋质量怎么样，这是我最关心的。”一位刚刚看完样板房的购房者表示，他最大的担心是房价打折后，开发商会在装修用材上“缩水”。

　　李刚认为，地方政府坚定落实“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，供求矛盾进一步缓解，济南市土地、住宅市场日趋平稳。同时，在“限价”、去化等方面的压力之下，大部分房企或将放缓住宅供应节奏，加上购房者观望心态加重，预计年底前，房地产市场将保持“量跌价稳”的降温态势。

　　国庆促销花样多

　　随着中央经济工作会议释放“坚决遏制房价上涨”的信息后，素有“金九银十”之称的房地产市场遇冷，传统的黄金周似乎并没有达到以往的预期。

　　“您好，可以麻烦您帮忙去售楼处看下房子吗?我可以给您十元现金。”10月2日傍晚六点钟左右，天色已暗，在济南市历城区工业北路，一位骑着电动车为售楼处蓄客的中年女士表示自己的任务额未完成，希望协助。

　　在工业北路的某售楼处，销售人员已经准备下班，见有人到访，前台的一位销售人员急忙上前询问购买意向。据其介绍，这处楼盘目前有两栋高层在售，主要为92平方米、125 平方米、140平方米户型，如果国庆期间成交，可享受总额折上折优惠。在另一项目售楼处，开发商提供开盘即享九八折、总价再减3000元的优惠。

　　通过走访济南部分区域的在售楼盘，《中国建设报·中国房地产》发现开发商认真备战“十一黄金周”，强势释放“国庆降价、装修、限量”等信息。这样的策略也有一定收获，“孩子昨天已经定下房子、交完了钱，我今天过来看看房子怎么样。”一位老人表示，孩子此前一直考虑在某楼盘购房，恰逢房子降价，预算合适便及时入手了。

　　与周边配套齐全的二手房相比，该新盘对于购房者最大的吸引力就是价格。“旁边三四年房龄的小区二手房均价要每平方米2.3万元以上，从价位上来说这个新盘价格更低更有吸引力。未来该区域的交通、商业、小区设施等应该可以满足我的需求。”一位准备签约的购房者表示，自己购房属于改善型消费，在当前市场下，高性价比是衡量房子的关键要素。

　　事实上，在此起彼伏的营销手段攻势之后，购房者已经学会理性地对待推广信息。“十月一日，我咨询售楼中心，他们说国庆开始释放最后100套，不分楼层，统一价格。当天晚上他们给我电话说当天成交40套，十月四日晚上置业顾问在朋友圈发布信息，‘最后抢购三小时’，而在十月五日、六日我依然会接到售楼中心的电话。在售楼处确实有成交成功并且砸金蛋中奖的人，但是我并没有特别心动。”对于国庆期间不断更新销售信息、简单直接的营销手法，购房者小王已经“免疫”。

　　自从十月一日看完样板间后，小王平均一天会接到同一售楼处四五个以上不同销售人员的电话，一致表示销售情况较好，再不入手便没有机会了。

　　消费者理性看待价格

　　《中国建设报·中国房地产》通过走访发现，消费者对于开发商打出的降价销售信息逐渐趋于理性，更多的还是结合自身居住需求去做决策，不再盲目。

　　一位在济南从事多年地产业务的人士表示，这一波的降价销售信息让他想到了2014年的济南楼市，似曾相识的市场行情，只是这一次的不确定性加重了市场观望情绪。

　　有业内人士置评，商品房的商品属性赋予价格随价值变化的特性，但是房价更多与心理预期有关，越是降价，市场认可度反而不高，期望值降低，将增长观望期。

　　“济南的房地产市场多年保持稳定态势，只是2016年出现了短期的不理智上涨，以限价、限购等行政手段为主的政策起到了调控作用。济南限购实行两年来，释放了相当一部分的购房需求，市场逐渐趋于平稳，我个人认为市场的部分降价实属正常的市场现象，对市场有益。”李刚认为，部分降价另一个原因在于，企业对市场上涨的预期现在发生了转变，前期的高价地基本都到入市阶段，而销售市场的预期回落了，企业拿地、销售策略等都作出了相应的调整。

　　“从限购开始，济南网签采取了政府指导价的方式，限制企业肆意涨价行为，参考土地价格、建安成本、楼盘品质、前期及周边实际销售价格，给出指导价。从7月销售情况来看，大量新开盘项目均采取低于指导价对外销售，老项目则采取推特价房的变向降价的促销方式。应该说整体市场预期都在发生转向。”对于市场的部分降价，李刚这样说道。

　　也有业内人士指出，现在市场购房者有限，爆出低价一方面是为博取眼球抢占有限的客户，另一方面是试探市场为后期其他动作做准备，目前市场仍处在观察期。市场低迷时，有的楼盘选择降价，有的选择坚持，有的选择优惠，而有些楼盘则不断变通，或推出好的产品应对弱市，或增加配套服务吸引购房人群。

　　山东财经大学房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，楼市虽然已经开始降温，但是否转凉还需进一步观察。“从2015年开始，楼市上涨，购房者购买力消耗的差不多了，需要进一步储备。当前调控下，很多需求也没法进场，无法支持市场快速发展。目前，市场仍以平稳为主。”孙大海表示。

　　世联行山东区域总经理朱江表示，现在济南房地产市场部分降价的原因主要有两个，一是拆迁货币化补偿政策逐渐退出，起到釜底抽薪的作用，二是中央经济工作会议逆转了市场预期，投资者离场，改善者观望，客户决策周期拉长了。

　　“目前的市场需求主要是二类，一类是刚需，另一类是高端改善，其他客户观望情绪浓厚，部分客户对降价的预期较大。”朱江说道。

　　朱江指出，在降价的压力之下，部分开发商为降低成本一般釆取以下几个措施：装修减配、去装修、部品配件降标、园林降标、配套降标(在满足设计规范的基础上)等。

　　户型设计和居住体验受重视

　　不管市场如何变化，购房者对于房屋居住品质的追求一直不变。

　　济南市相关机构相关数据显示，仅从住宅成交面积来看，济南楼市中120~144平方米的户型占市场35%左右份额，120平方米以下的户型占到30%左右，整体来看，济南的房地产市场仍然是以刚需和改善型为主，基本属于比较合理的结构。

　　“目前我们准备要二胎，现在的房屋面积有点小了，同时，如果父母过来照顾孩子的话，更要考虑户型的设计。”某售楼处正在看房的一位购房者说。置业顾问则表示，现在他们的楼盘属于中高端定位，150平方米左右的户型设计中主客卧分离，既可满足主人的私密性要求，也可以满足客房居住的舒适性。

　　据悉，针对市场需求的新变化，开发商楼盘也在及时更新户型设计，推出95平方米左右的三室一厅一卫。“现在计划要二孩的家庭越来越多，置换、改善型购房需求旺盛，该楼盘初期规划为两室一厅一卫，现在根据市场需求设计为三室一厅一卫，提升了房间使用率，在顾客预算有限的情况下，受到了市场的认可和好评。”一位销售人员说，无论是刚需还是改善型需求，三居室户型销量较好，而且用于自住的客户增多，这部分客户比较关注周边地理环境、交通与教育配套以及小区环境、居住体验等因素。

　　相比于改善型楼盘，刚需盘更关心住户的居住体验。在历城区二环东路新建楼盘的售楼处内，三个沙盘前面均站满了咨询客户。“我们最早在这个地方开发的房子已经交付两年了，周边设施逐渐完善，小区即将开通第二条公交线路，小区间规划的道路四通八达，加上未来的地铁线路，都将带动这个区域的发展。同时本区域内较大的学校即将投入使用，可容纳两万到三万学生。如果预算不够，位于东部的楼盘均价为每平方米一万三四千元，配套服务等不会打折扣。”销售人员有条不紊地介绍着该区域楼盘的差异与特性，为客户计算着贷款金额。

　　而与该楼盘相邻的另一个楼盘，没有张贴广告，售楼处销售人员详细地介绍了该楼盘的优势。她表示，虽然该楼盘毛坯交付，而且价位高于旁边的装修楼盘，但是其自身有品牌保证与品质支持。在样板间区域和工法展示区域，销售人员表示，楼盘有学区规划，已缴付济南市教育局保证金，将建设有关的教育配套，但是周边楼盘没有这个优势。

　　“现在看样板间也只能看到户型怎么样，难道入住时真的会没有一点儿差别?”在跟随售楼处人员观看样板间细节时，一位购房者表示，现在看到的细节和交付时的差别才是他担心的问题，毕竟在限价情况下，品质是新房的关键一环。

　　李刚认为，未来的房地产市场仍然是以刚需和改善型需求为支撑的市场，因此市场不会出现大的波动。从购房群体来看，如果属于刚需或改善型需求，应结合自身的情况，有计划、有节奏地购房，不必太在意短期市场波动，短期降温是市场调控的必然结果，长期来看，市场将趋于稳定发展。从企业来看，开发满足刚需、改善人群美好生活需求的产品将是未来占据市场的关键。