济南楼市略显惨淡，开发商以低价走量等方式应对市场预期降低

　　15日，国家统计局发布《2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，相关数据显示,10月份济南新房价格环比涨幅已实现四连降，目前济南部分楼房价格已与去年年底持平。同时，记者在走访过程中也发现，由于市场整体下行，开发商对于预期明显降低。目前，济南东部热门区域-长岭山片区已有开发商选择“精装改毛坯”以低价走量的方式来应对市场的变化。

　　精装变毛坯，低价走量冲任务

　　王女士一直想购得一套历下区的房子，在看过主城区的二手房后她发现除了房型老旧，单价太高成了制约自己购房的主要原因。因此，王女士注意到了属于历下区长岭山片区的路劲雅居乐璟园项目，但是王女士不明白的是为什么同属于路劲雅居乐璟园的璟仕府和璟悦府两个地块，在价格方面可以差到4499元/㎡。

　　据悉，路劲雅居乐璟园分为璟仕府和璟悦府两个地块，璟仕府是去年12月22日土拍时路劲地产和雅居乐共同竞得的2017-G145原华艺集团地块，此地块在未计入安置房面积之前的楼面价为13499元/平米。璟悦府是去年8月4日土拍中溢价率高达133.88%的原龙科机电地块(G078)，楼面价为13448元/㎡，由路劲地产竞得。

　　目前，璟悦府小高层毛坯均价21999元/㎡，由路劲地产主导销售;璟仕府洋房毛坯均价17500元/㎡，由雅居乐主导销售。在拍地信息来看，两个地块的楼面价格差距不大，但是在配建的安置房面积上，璟仕府地块的4800㎡安置房远少于璟悦府地块的25500㎡安置房，这也可能是璟悦府价格会高于璟仕府的原因之一。

　　路劲雅居乐璟仕府鸟瞰图

　　此外，记者了解到，璟仕府所属地块位于万科金域华府北侧、兴港路南侧，项目东侧和南侧都是万科金域华府的高层，在采光方面将会受到影响。雅居乐负责的璟仕府地块以低价走量实现快周转和回款。

　　值得注意的是，在路劲雅居乐璟园开盘之前，置业顾问也向记者透露价格将比肩CBD住宅价格，同时是精装交付。但是在开盘后全部变为毛坯住宅，价格也有降低。不难看出在市场趋冷的环境下，价格仍然是决定购房者购房的关键，开发商在面对年末回款和销售量的压力下对于市场的预期也在降低。

　　价格决定成交量

　　在长岭山片区已经开盘的项目中，万科金域华府和银盛泰金域蓝山是销售期较久的项目，路劲雅居乐璟园和金茂府是近期开盘的新产品，银丰玖玺城虽未开盘但是已经开始蓄客并对外开始释放价格精装22000-23000元/㎡并将于月底开盘。

　　记者在探盘后发现，由于长岭山片区的房价偏高所以在成交量方面并不理想。在克而瑞11月4日开盘简报数据中可以看出金茂府首开117套房源，整体去化率在60%左右;路劲雅居乐璟园璟悦府项目自9月30日开盘以来去化仅有30余套;银盛泰金域蓝山的周去化率也仅为2-3套。可以看出在市场下行的形势下，购房者的理性正在回归，高房价和市场的不确定性使得投资客也变得谨慎。

　　恐惧高端定位，未来市场具有不确定性

　　悉数目前的济南市场，对市场预期降低的开发商并不在少数，蓝城杨柳春风是西客站片区的高端项目，记者近日与其策划工作人员交流时，他向记者谈到，大家都对我们的项目有误解都认为是高端项目，但其实我们主打的是洋房产品并且在价格方面也很有竞争力。

　　面对市场下行和开发商对市场预期降低等因素，业内人士同记者分析道，房子由一开始的毛坯变精装，是开发商增加利润的一种手段，由于政府限价的原因，只有精装可以实现利润率的增加。但是目前市场下行，房子又由精装变回毛坯，这其实是一种变相降价的行为。就现阶段来说，购房者对于房价的接受能力有所降低，一方面是需求的降低，另一方面是对于市场预期的不确定性。因此，需要提醒购房者应该根据自身需求置业不要盲目投资。