济南公寓产品要唱“绝版”？现在入手公寓合适吗？

　　前两天小编的同学打算入手公寓产品

　　发来微信咨询

　　“现在公寓市场咋样？”

　　“适不适合出手？”

　　“我是外地人，买的话合适吗？”

　　........

　　还没给她做个详细的解答

　　一个不经意，政府发布了一项政策

　　

　　

　　给大家画个重点 禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型

　　难道这就意味着，以后不会再有公寓产品了？？

　　据山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊介绍， 政策出台的背景主要是近几年济南公寓市场发展较快，项目品质和管理参差不齐，许多商务公寓被当做小户型住宅销售和使用，对商业项目的商务氛围和商业环境造成了一定的影响， 原通知废止后的商办类项目，开发企业对项目的规划设计要进行相应的调整，不再设计“商务公寓”这种产品，但具体的执行细则目前尚未出台。

　　虽然目前具体细则尚未明确

　　但大家还是有必要对

　　当前公寓市场来个深入了解

　　做了辣么多期住宅的话题

　　今天就来探讨一下【公寓】吧

　　专家说

　　今日专家

　　

　　许  珊

　　山东省房地产业发展研究中心特约评论员

　　0 1

　　关于市场

　　2016年以来，济南商务公寓市场进入规模扩张和快速发展阶段，之前供应的商业商服用地开始大规模的推出市场，年度供应量相当于之前的三倍。在调控政策的影响下，住宅类的投资投机需求被抑制、投资信心不足，大量的需求转向商业地产，而商务公寓产品作为“小户型、低总价”的代表，无疑更受到投资者的认可，成交量也开始大幅增加，2017年的商务公寓成交量达到了110.2万㎡，较之前翻了两番。2018年，商务公寓市场均价达到历史最高，同比上涨9.6%。

　　从区域分布来看，济南公寓存在区域供求不均衡的情况：

　　历下区是公寓供应和成交的主力区域， 能够占到全市总量的30% 左右，成交价格也比全市公寓的成交均价高出30% 左右。 这也与历下区是济南市传统的、发展成熟的商务区有关系，商业商务氛围浓厚，交通通达性高，配套齐全能级也比较高。未来历下区的CBD区域还会有不少大型开发企业、比较优质的公寓项目入市。

　　槐荫区和历城区的公寓市场规模增速较快，尤其是槐荫区的西客站区域和历城区唐冶、工业北和未来的新东站、雪山片区。 但这两个区域目前用于供大于求的趋势比较明显，公寓成交的基础和支撑不足。

　　从供应端来看，商办用地逐步入市造成的阶段性供应过量是其中一个原因，但更重要的是这两个区域目前的产业结构和布局以及区域的商业商务氛围还不能对公寓市场的快速发展形成有效支撑。此外，产品的同质化严重，开发企业缺乏对于公寓项目运营的投入和引导，公寓经营和租赁模式单一、租赁市场不规范等也是造成这两个区域公寓供求比失衡且市场鱼龙混杂的一个重要原因。

　　0 2

　　关于未来

　　未来公寓市场会怎样，价格的走势如何？

　　济南市自2012年左右，有大量的商办用地出让，公寓市场开始起步并发展，但总体来看，供应量和成交量的规模普遍较小，价格也比较平稳。

　　2016年以来，济南公寓市场进入了规模快速扩张的阶段，年均成交量较之前翻了2-3倍，价格也有呈上行趋势，尤其是奥体、西客站和CBD片区，成为公寓产品比较集中的区域。

　　未来像唐冶、新东站等区域也会有比较多的商办项目入市，届时市场竞争会日趋激烈，也不排除有价格战的可能，因此未来公寓的成交价格不会有明显的波动或大幅上行。

　　

　　奥体片区公寓规划图

　　03

　　关于建议

　　通常我们所说的商务公寓属于商办类产品，与住宅最大的区别就是不限购不限贷，因此受政策，尤其是限购政策的影响较小，而且通常住宅产品的调控期，会是公寓发展的一个重要节点和契机。 今年下半年和明年上半年很多企业面临业绩和回款压力，开发企业会通过增加精装、分期付首付等政策和促销来提高产品的附加值和性价比，价格下调的幅度比较大，从购房者角度来说，是一个可以出手的时间点。

　　公寓的面积小、总价低是吸引购房者的重要特征。此外，虽然公寓产品的贷款利率目前是上浮40%左右，但自2015年基准利率下降以来，投资成本较前几年相比还是可以接受的。而且从优良资产的持有和升级角度来说，购买品质较高， 投资收益较好的公寓也不失为一个适合中小投资者的投资渠道。

　　

　　万科大都会公寓产品

　　针对不同需求的购房者，有哪些入手建议呢？ 主要购买群体大概可以分为以下几类：

　　投资者：

　　对投资群体来讲，购买公寓的目的不是自住而在于预期的投资回报，因此在进行选择的时候需对所购企业和项目的品牌、产品、区位，周边的租金情况、交通配套、商务氛围和环境以及未来的政策风险、交易过程中可能产生的税费等成本有足够的了解和关注，要算清楚自己的投资收益帐，能不能实现以租抵贷。对此类群体来说，市中心、成熟的商务区或CBD等未来规划的商务办公集聚区域是比较好的选择。

　　 

　　自用群体：自用群体又分为自住和自己用作办公或工作室

　　公寓因为面积小、总价低，购买成本相比住宅来说比较小，通常受到初入职场、外地留济的毕业生、新婚无孩的年轻群体以及帮助子女照看孩子的外地老年群体所青睐，作为小户型住宅、过渡性住房和分巢居住的功能比较明显。

　　另外一类就是中小企业尤其是初创的公司作为办公室和工作室使用。自住和自用的购房者更多可以关注并考察所购项目的产品、户型、价格、通勤距离以及周边的交通和生活配套等，比如LOFT公寓通过上下两层的空间分离可以实现功能和空间的扩展，对于很多创客和小公司来说，是可以优先考虑的。

　　当前有哪些值得 推荐 的公寓产品？

　　目前在售公寓项目比较多，规模比较大，开发企业品质比较高的区域主要还是集中在东部的CBD和唐冶区域，未来可能在汉峪、新东站和雪山片区也会有不少的公寓项目入市。对于购买公寓的购房者有这样18个字的建议， 即：买区域、买产品、买品牌，用杠杆，比收益、重运营。

　　简单解释一下也就是说，建议买商业发展成熟、商务氛围浓厚或者政府规划和打造的商务区，买大型企业、品牌企业的产品、买功能性、增值性和稀缺的产品。在购买前和理财产品的收益对比、和区域内其他投资产品的收益对比 ，利用杠杆，合理负债，同时有条件的话也要尝试转变思维，从单纯的资产投资转向资产的多角度运营 ，从而实现资产的保值增值。

　　小编说

　　看了新发布的政策，难道公寓产品要唱“绝版”？如果真的是这样，未来的公寓可就变成稀缺产品了，这难免又要引起一阵“热销”。越到这种时候，大家才更要擦亮眼，首先不要被开发商、置业顾问的说辞冲昏了头，即使未来不再推出公寓产品，也不能草率入手，选好区域、配套，考量未来发展，记得选择可信赖的大型开发企业；其次，精装修产品要明确产品细节，确认交付时的装修标准，有必要时可留下证据以备不时之需；最后，根据自身需求、收入水平入手公寓产品，不要盲目跟风，算清楚投资收入账，以免造成不必要的压力。