济南楼市涨不动跌不下，想买房的别急，不妨再挑挑

　　16日，国家统计局发布《2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，在3月份，山东省内的济南、青岛、烟台、济宁4市新建商品住宅销售价格均有上涨，济南、烟台、济宁的二手住宅销售价格也有所上涨，青岛的二手住宅销售价格有所下滑。

　　经济导报记者在济南一些新楼盘、二手房门店进行采访，在经历了去年年底相对冰冷的行情之后，目前济南的楼市已经进入到一个相对稳定的“相持”阶段。“销售有回暖，但在售楼盘比较多。涨也涨不动，跌也没有空间。现在买卖双方是势均力敌吧。”16日，济南市和平路某房产中介负责人高登攀向经济导报记者说道。

　　今年以来总体稳定

　　济南最近房价怎么样?“最近行情还可以吧。无论是二手房，还是新房，客户都比去年年底的时候多一些了。但房源现在比较多，价格想往上涨还是涨不动。”高登攀向经济导报记者说道。高登攀所在的房产中介原本仅仅是经营二手房交易，但因去年年底二手房行情遭遇冰封，他被迫转向新房市场，也开始做新房的销售。

　　最近一两个月，高登攀感觉市场有些变化。“不像春节前那样冰冷了。来看二手房的客户多了，尤其是对一些学区房，有些家长入手愿望比较迫切。新房价格回落了，现在刚需楼盘已经稳定在1.5万元/平方米左右及以下，有一些原来买不起房子的客户也重新返回市场。但无论是二手房还新房，总体供应量比较大，所以上涨动力不足。”

　　高登攀的感受与相关统计数据保持基本一致。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，在3月份，在因城施策、一城一策的调控之下，国内房地产市场总体平稳，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降，三线城市有所上升。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。

　　山东有4个城市被纳入到70个大中城市的统计。其中，济南新建商品房销售价格环比上涨0.8%，青岛环比上涨0.5%，烟台环比上涨0.6%，济宁环比上涨0.5%。经济导报记者注意到，与2月份相比，这4个城市的新建商品房销售价格涨幅均略有抬升。不过，这个4个城市的二手房价格涨跌不一。其中，青岛的二手房价格在3月份环比下跌0.3%，其他3市的价格有小幅上涨。

　　经济导报记者注意到，在最近几个月内，济南的新房及二手房房价统计数据都保持着相对稳定的走势，并未有大起大落的行情。

　　刚需楼盘价格回落到

　　1.5万元/平方米以下

　　最近的房价稳定建立在一个基础上，即刚需楼盘的价格已经回落到1.5万元/平方米左右及以下。

　　14日，经济导报记者来到位于唐冶片区的泰山七号售楼处。由于当天是周末，有很多市民到泰山七号体育公园游玩，售楼处内的人气也颇为旺盛，有很多人在向置业顾问咨询楼盘的情况。一位置业顾问介绍道，泰山七号目前有三期产品在售，包括10多层的小高产品和30来层的大高层产品。其中，大高层产品每平方米的售价大约在一万五六左右，小高层产品每平方米的售价则为一万七八。

　　来自高新区的韩雪女士向经济导报记者表示，当天她原本是带着孩子来泰山七号体育公园游玩的，顺便看看房子。她此前已经来多两次，总体感觉这个楼盘的价格基本稳定。“去年的时候，它的高层产品的价格在每平方米1.5万元左右。到现在为止，价格基本没动。”

　　泰山七号的定价总体比较合理，所以保持稳定。但对于一些定价不太合理的楼盘，就没有那么幸运了。比如，工业北路以北、开源路以东的翡丽公馆项目。该项目位于在建R3地铁线北侧，为新东站片区的一个高端楼盘，项目自2017年10月份开盘，开盘之初其高层产品的平均售价即达1.8万元至2万元/平方米之间，2018年上半年售价曾一度突破2万元/平方米。但经济导报记者14日来到其售楼处，置业顾问表示，目前其高层产品售价已经降低至1.65万元/平方米左右。

　　经济导报记者注意到，翡丽公馆是一个高端改善性楼盘，但周边一些刚需产品的价格已经回落到1.5万元/平方米左右及以下，这对翡丽公馆项目构成严重的冲击。比如，在济南东部山东建筑大学附近，中新国际城、中新锦绣天地等楼盘目前售价为1.2万元-1.4万元/平方米之间，新东站片区一些精装楼盘的价格在1.5万元/平方米左右，毛坯房的价格则回落至1.3万元/平方米。

　　“这是一个买房人相对还能承受起的房价。一些买房人踮踮脚，终于又可以买得起房子了，所以市场交易就有了明显的回暖。”高登攀向经济导报记者说道。

　　市场供求决定价格走向

　　对未来的市场走向，高登攀认为还得看供求关系总体。“实际上，最近市面上个别楼盘价格出现变动，就与区域周边的供求关系变化有密切关系。”他向经济导报记者说道。

　　以前述翡丽公馆为例，该项目属于新东站片区。在2017年年底至2018年上半年，片区内整体供货紧张，总共只有三四个楼盘销售，且供货量也不充足。而自去年下半年以来，新东站片区的楼盘放量供应，万科正荣天宸、碧桂园凤凰首府、公园学府等全新楼盘纷纷开盘，新城香溢澜庭、天鸿公园大道等原有楼盘也放量供应。目前，新东站片区内一些精装楼盘的价格稳定在1.5万元/平方米左右，毛坯房的产品价格稳定在1.3万元/平方米左右。翡丽公馆项目虽然位置较好，但在周边众多楼盘的竞争之下，也不得不下调价格。

　　相反，济南南部某高端楼盘最近出现价格上涨，其中一个背景是济南南城土地资源稀缺，整体供货量并不大。在去年国庆假期前后，片区内有两个新楼盘开盘，大家为了赢取客户采取了低价策略。但至今年春节之后，由于总体供货依然偏紧，此前采取低价策略的楼盘已经将就价格上调至正常的水平。

　　在二手房市场，这种供求影响价格的现象也很明显。

　　来自链家的数据显示，最近几个月链家平台新增挂牌房源呈现上升的趋势，今年前3个月的新增房源分别为1972套、2630套、4215套;同时，该平台带客户看房次数也有上升，今年前3个月的带看次数是1.43万人次、1.31万人次、2.58万人次。“简而言之，市场供货在增多，买房人买房意愿也在提高，市场总体是向着交易回暖、价格稳定的方向发展。”高登攀说道。