济南：二手房价格动辄便宜两三千，新房得看二手房“脸色”

　　至本月20日，济南“住宅限售两年”的政策已经执行两年，部分限售房源可以“解冻”了。这会对整个市场有哪些影响？经济导报记者日前对济南的二手房市场进行了走访。

　　“限售政策两年后，一些限售的房源将按照网签及拿证时间逐渐解除限售。但这并不是说限售令已经到期。”21日，汉峪片区一位二手房门店负责人曹先生告诉经济导报记者，“政策还在继续执行中。”

　　也就是说，限售令虽然已经执行两年，但未必会如某些媒体预期的出现二手房供应的“井喷”。

　　但经济导报记者在采访中了解到，济南的二手房供应目前比较充足，且价格比新房明显偏低，这对很多新楼盘的销售造成了不小的影响。

　　“部分媒体的误读”

　　济南市民高侯敏正在买房。他的工作地点在高新区软件园，因此将买房的范围选择在了周边，并重点考察了汉峪片区的楼盘。“这里距离软件园很近，整体来说环境也不错，没有大型工厂之类的设施。”

　　在逛了几个楼盘之后，高侯敏却越来越困惑： “二手房的价格好低啊！ ”

　　“有一个楼盘，新房价格是一平方米2万元左右，但最近成交的同楼盘的二手房只有1万7000多元。 ”高侯敏说。

　　另外，他还了解到，“住宅限售两年”的政策已经执行两年，一些限售房源可以“解冻”了。这会不会造成二手房供应量大增，价格更低？

　　“限售两年已经到期的说法，属于部分媒体的误读。 ”21日，前述二手房门店负责人曹先生对经济导报记者分析称。

　　经济导报记者查询到，济南是在2017年4月20日开始执行限售令的，当时的规定是：自2017年4月20日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。购买时间以网签时间为准。

　　也就是说，2017年4月20日之前已经网签的房子，完全不受限售令的影响，一直就能正常交易。2017年4月20日之后网签的房子，在拿到房产证之后限售两年。

　　二手房供应充足

　　“大家都知道，网签时间跟拿房产证时间通常是不一致的。 这期间短则一两年，长则三四年甚至更多的时间。 如果买房人是在2017年4月20日之后买的房，现在是不大可能解除限售的。 ”曹先生说，“除非他买的是现房，网签的同时就拿到了房产证。 ”

　　因此，限售令期满将冲击房地产市场的判断并不准确。

　　不过，曹先生也坦言，现在济南的二手房供应比较充足。“尤其是前几年开发量比较大的片区，当时房价便宜，现在已经翻番甚至更高了。而且，对于未来的房价走势，很多二手房持有人认为将趋向平稳，近一两年不会再出现大幅的上涨。”

　　“因此，很多投资性客户在选择退出，这就造成了二手房供应量比较大。”他分析，“再加上一些持有人可能着急出手，在退出时会降价，这就造成二手房价格明显低于新房的现象。”

　　早买房的 账面收益不小

　　经济导报记者在采访中了解到，过去几年济南部分片区的房价涨幅确实较大，因此使得最初的购买者获得了颇高的账面收益。

　　4月21日，经济导报记者来到旅游路与凤凰路交叉口东南角，这里属于汉峪片区。

　　在这里，一个名为“三盛国际公园”的项目仍在销售中。经济导报记者了解到，该楼盘在2015年年底就入市了，当时的销售价格只有8600元/平方米。

　　 

　　据置业顾问刘女士介绍，该楼盘包括3期，一、二期已经售完，并在2018年交房。现正在销售最后一期产品，共有3栋楼。其中1栋楼即将售罄，近期将加推另外1栋。

　　价格方面，在售高层产品在2.1万元/平方米左右。 也就是说，相较于2015年底上涨了近1.5倍。

　　“三盛国际公园”的东南侧，另一个开发已久的项目也还在销售，就是“中铁逸都国际”。

　　置业顾问表示，该项目在售第三期，也是最后一期产品，包括33层的大高层以及18层的中高层。价格方面，大高层在1.95万-2万元/平方米，中高层2.1万元/平方米左右。

　　经济导报记者查询到，中铁逸都国际是该片区销售最早的楼盘之一，2012年开的盘，当时的价格仅为6500元/平方米。

　　此后该盘稳健上涨，2013年到了8000元/平方米左右。再往后基本保持稳定，一直到2015年年底，均价只在8500元/平方米左右。

　　进入2016年，该盘突然大幅拉升，到2017年二期销售完毕时，涨至1.4万元/平方米左右。此后项目陷入“断货”，直到去年底三期开售，达到2万元/平方米左右。

　　“汉峪海风”也是这个片区内销售较早的项目。这是一个由日照企业开发的楼盘，开盘于2015年年底，当时的售价在8300元/平方米。

　　该项目赶上了2016年的“好时候”，自其开盘后整个济南楼市就开始往上走，该盘的价格也是节节攀升，到了2017年年中，已经上涨到1.6万元/平方米左右。

　　4月21日经济导报记者来到该项目售楼处时看到，其内冷冷清清，不见一个前来咨询的客户。原来，该项目目前处于断货状态，置业顾问表示，其最后一期产品将在下半年推出，因为是被动式精装产品，预计价格比较高。“参考周边的精装楼盘，每平方米可能要两万六七。”

　　比价效应， “增压”新房

　　在价格大幅上涨之后，济南部分片区正有较多的二手房源出现。

　　以汉峪片区为例，经济导报记者在链家查询到，截至4月21日23时，仅在该平台上挂牌交易的二手房就有725套，价格多在1.8万-2.4万元/平方米。

　　在汉峪片区南湖社区西北角，有一家21世纪不动产的店铺。其置业顾问张兴旺表示，目前周边有不少二手房源在售，各社区的价格稍有差别。一些高端二手房，挂牌价达到2万元/平方米以上；但普通房源大都在一万八九，而且这还只是挂牌价格，实际上成交比较难。要想出手，价格通常要明显低一些。

　　他向我们推荐了一套房源：“中铁逸都国际的，总层高30多层，这套在17层；精装修，装修标准也比较高。现在房主着急出手，价格在1万8左右(元/平方米)。即便加上各种交易税、手续费，也只在1万9。这个价格比买新房还要划算，而且即买即住。”

　　来自链家的数据也显示，虽然汉峪片区内一些二手房挂牌价格较高，成交价格却并不理想。如，在3月份，三盛国际公园成交了两套二手房，其中一套在2.1万元/平方米左右，另一套仅为1.72万元/平方米。中铁逸都国际则成交了3套二手房，其中一套为1.95万元/平方米，另外两套分别为1.7万元/平方米和1.74万元/平方米。

　　二手房价格相对明显偏低，对新房市场形成了较大压力。 “在房价上涨的周期，二手房是跟着新房走的，开发商拉高新房价格，二手房跟着快速上涨。 但现在的情况反过来了，新房的定价要跟着二手房走。 ”前述二手房门店负责人曹先生说，“因为，如果新房定价太高，大家就会选择二手房了。 ”

　　他认为，在二手房供应偏多的情况下，济南新房市场有望出现持续盘整的走势。