配套不足竞争激烈 保利黄河大观等项目大打价格战

　　2018年5月23日，齐河县房产管理中心发布官方通知，齐河正式限购，并标明主城区范围内，园区北路以南，纬二十一路以北，名嘉东路、津浦铁路以西都列为限购行列。而黄河国际生态城片区并不在限购之列，加之片区本身得益于济南新旧动能转换先行区的带动，因此吸引了不少投资客的目光。近日，大众网·海报新闻记者来到齐河黄河国际生态城片区进行实地探盘。在探盘后发现，整个片区内生态属性抢眼，而商业、医疗、教育等配套仍十分欠缺。

　　产品形态多样，价格竞争激烈

　　目前，绿城、保利、碧桂园、银丰、新城等一线开发商已经入驻齐河黄河国际生态城片区，马来西亚发林集团旗下的山东发林旅游开发有限公司投资建设的东盟国际生态城项目也正在顺销阶段。

　　记者在探盘中了解到，整个片区住宅产品形态多样，其中，保利黄河大观以小高层和洋房为主;新城玺樾以180-215㎡叠拼别墅为主打户型;安德湖小镇则是以改善为主的联排别墅产品，总体来看整个片区的产品线偏向改善。

　　虽然片区内产品线和开发商品质都为中上游，但购房者并不买账。在记者探盘过程中，仅有三三两两的购房者来到售楼处看房，同时，价格越低的楼盘越能得到购房者的青睐。“我们是想给孩子买套房，对比了一下户型都还可以，主要还是看价格吧”张先生谈到。在同张先生的交流中记者了解到，目前齐河本地人对于房价的总体感觉还是偏高，自从限购政策发布以来，房价的走势越来越平稳了，对于购房者来说是件好事。

　　但过于平稳的房价在开发商看来似乎有些“坐不住”了，以保利黄河大观为例，去年11月4日开盘均价为8600元/㎡，目前的均价为8500元/㎡，排除楼座位置、户型等原因，价格不升反降。相距不远的碧桂园泉都汇均价为8300元/㎡，安德湖小镇均价为8000元/㎡，东盟国际生态城均价为6366元/㎡，同片区内竞品较多，也导致了开发商打起了价格战。

　　究其何因涨不动?配套不足为主要因素

　　黄河国际生态城距离济南车程仅20分钟的区域，加之新旧动能转换先行区的推动和齐河黄河大桥的开通，吸引了不少济南购房者的目光，但是为何整个片区的房价总是涨不动呢?

　　记者探盘后发现，目前整个片区整体配套不完善也制约了很多购房者的购买欲。片区内除了正在建设的住宅项目主体以外，商业、教育、医疗等配套都未落实建设。以保利黄河大观项目为例，出街宣传称其为京津冀鲁范围内首个涵盖养老产业的国际生态型健康小镇，但到目前为止，仅在3月9日公布签约了保利和乐教育、若比邻商业、保利健投和保利酒店四个周边配套，且都为保利集团旗下资源。而置业顾问重点宣传的三甲医院尚未有签约消息公布。

　　业内人士分析称，根据规划，齐河黄河国际生态城片区属于生态旅游区，而购买房多以居住型需求为主，没有产业资源的带动和人口涌入就没有支撑房价上涨的动力;同时，商业、教育、医疗等基础配套设施的严重不足也使片区的居住属性不强，所以提醒投资型需求的购房者应该慎重选择。

　　值得一提的是，目前“调控”二字仍是房地产市场的主旋律，虽然济南部分银行房贷利率有所下调，这在一定程度上有利于老百姓购房，但是目前购房者的观望情绪较重，对于未来市场的发展预期判断不明确。同时，刚需人群仍是购房主力，但黄河国际生态城片区由于居住属性不强而导致了购买力不足，所以形成价格涨不动这一尴尬处境。

　　新旧动能转换势头带动下，齐河成济南西翼

　　先行区区域城市中心体系规划图

　　齐河市场为何成为众多开发商的逐鹿之地呢?2018年3月29日，济南新旧动能转换先行区总体规划草案公示，草案中对先行区的空间结构进行了规划，将形成“一轴两廊、一体两翼”的城乡空间格局，而齐河则为“两翼”其中之一。

　　先行区空间结构规划图

　　其中，黄河国家湿地公园作为生态保护区提出要加强黄河生态保护，促进实现城水融合，将黄河打造为两岸发展的纽带。未来还形成生态保育区、齐鲁客厅、创意展示区、水岸生活区、郊野休闲区5个功能板块，以提高黄河的可达性和可视性。可以预见，在济南大步“北跨”过程中，齐河将会借力助其发展。