绿地泉推出“售后返租”公寓 业内人士称属违规销售
鲁网11月1日讯 近日，有市民向记者致电询问，反映位于济南市市中区阳光新路附近的绿地海珀天润公寓，以托管形式对外出售，并承诺给5%-7%的年收益，“售后返租”的公寓靠谱吗?记者来到绿地海珀天润、华龙金座、以及正大南环国际中心等公寓项目进行了实地探盘。
或违规收取每套15万认筹金
据了解，绿地海珀天润公寓位于阳光新路南段，该项目正处于认筹阶段，主力户型为35-85平米。
据天润置业顾问称，目前，整个公寓产品共23层，分精装与毛坯房两种。精装房均价12000元—13000元，毛坯均价在11000左右。开盘前，需要一次性交纳15万元的认筹金，才能取得摇号资格。至于为何要缴纳如此高的认筹金，置业顾问告诉记者，这是公司规定，现在排号已经到三四百。记者粗略计算，开盘前，仅认筹金已经收取6000万。
记者查询济南市住房和城乡建设局了解到，绿地•海珀天润房地产开发项目商业地块隶属济南泉景润龙置业有限公司，于10月29日获得预售证。而据网友反映，早在9月20日，置业顾问告知，意向客户已经排到305号。
早在2016年9月28日，济南市政府办公厅出台的《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》中明确提到，“强化商品房预(销)售行为监管。开发企业未取得商品房预售许可，不得以电商团购、认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签，不得非法挪用商品房预售资金。严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为，对违反相关规定的开发企业，依法暂停网签销售，记录不良行为，降低信用等级。”
承诺高回报率 乍一看很美
除了高额的认筹金，记者注意到，泉景天润公寓共23层，可选择自用或者交给开发商进行托管。其中5—10层必须按照售后返租形式购买，由开发商做打造康养公寓，签订10年的返租协议。“之前我们想跟酒店合作做酒店托管的，但是后来认筹的客户嫌装修费高，就取消了这个计划。”置业顾问告诉记者。
在现场，置业顾问给记者算了一笔账，以总房款60万元为例，月供约为3300元。交房后1-3年，购房者可享受5%的年化收益，每月可拿到3000元房租回报，4-6年，按照6%收益率计算，购房者每月可拿到3600元租房款，7-10年，以7%收益率计算，购房者每月可收到4200元租房款。按照7%收益率计算，每月所收租金将超出月供，业主买完房后除去月供，每月还能赚一笔，这样的投资回报率，“乍一看很美”。
当问及多久结算租金，以及如何结算时，置业顾问表示，等到开盘后，合同内容才能定下。自己也不清楚具体内容。对于记者对“返租后项目运营不畅，租金是否能够得到保证“提出疑问时，置业顾问表示，“购房者直接跟开发商签合同。不过投资都是有风险的，我们也是第一次操作这种康养项目，万一成功了呢?”
公寓“售后包租”现象频现 非现房属违规行为
无独有偶，绿地泉宣称的又一康养公寓项目，位于工业南路与正丰路交汇处的绿地·华隆金座营销中心处，置业顾问同样向来访顾客宣传部分楼层“售后包租”的销售形式。 此外，记者还走访了位于二环南路沿线上的正大南环国际中心。该项目对外宣称为公寓类型，主力户型为45-101平米。
除了区位优势的宣传外，置业顾问告诉记者，低区楼层，将与酒店合作，以酒店式托管的形式，与购房者签订“售后返租”协议。目前，合作酒店还在商谈中。
记者查询了解到，近年来，以售后包租形式进行公寓出售的行为并不在少数。据调查，2018年泉城新天地置业有限公司因售后包租被济南市建委进行全市通报，并被计入企业不良行为档案。位于历城区洪家楼片区的广厦聚隆广场项目，金科城金玺公寓也曾出现过售后包租销售未竣工商品房的现象被媒体曝光。
而早在国家建设部2001年公布的《商品房销售管理办法》中就明文规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
记者了解到，对于“售后包租”公寓的陷阱风险，虽频见诸于媒体报端，但仍有不少购房者对置业顾问口中宣传的高收益颇为心动。
“售后包租”为何屡禁不止?
就此，山东豪才律师事务所律师周长鹏周长鹏律师分析说，开发商迫于资金压力，为了追求销售业绩，在开发成现房前就以高投资收益率承诺业主，与购房者早早签订协议，对于法律条文置之不理。
周长鹏表示，国家明令禁止开发商在期房阶段，销售“售后包租”的房屋，购房者在这期间购买该房源，有可能导致合同无效。周长鹏提醒广大购房者，在购买售后包租的公寓等房子时，一定要注意合同期限，短期内开发商按时支付租金的概率比较大，一旦开发商出现挪用租金的情况，就有可能导致租金难以兑现。