济南雪山片区鑫都紫宸府 高价拿地遇价格配套两难

　　鲁网7月27日讯 近日，雪山片区高价地块楼盘鑫都紫宸府项目迎来首次开盘。当年拿地成本高，但目前周边在售楼盘和二手房多，竞争压力大。项目首开虽以价换量，但仍难有竞争力。而本身未规划学校，周边还有炼油厂、储油站、物流园等不利因素影响，销售将面临巨大压力。

　　雪山片区高地价盘

　　不计成本首开

　　鑫都紫宸府位于雪山片区，地处飞跃大道以南，凤歧路以东。记者采访了解到，7月18日该项目首开房源为小高层产品，分别是2号楼

　　138㎡，3号楼两梯四户110㎡房源，公摊19%左右，得房率比较高。据置业顾问介绍，首开价格在14000元/㎡以内，比之前释放的15000元/㎡还要便宜。

　　回顾2019年5月8日，雪山片区殷陈A-1地块出让，来自东营本土的开发商鑫都置业首次入济历经26轮鏖战，最终以82986万元摘得该地块，楼面价11492元/㎡，溢价率43.6%。从雪山片区目前已经拿地的开发商来看，鑫都·紫宸府拿地成本最高。

　　11492元/平米的楼面价，如今以每平米13000多元的售价入市，不计成本的首开，牺牲利润保指标成为当下房企活下来的无奈选择。

　　周边低成本楼盘多

　　定价仍无竞争力

　　即便如此，在目前市场下，对比同片区楼盘、二手房源，鑫都紫宸府价格也不占任何优势。

　　记者走访发现，目前雪山片区聚集了中新国际城、中心锦绣天地、金茂逸墅等楼盘。其中金茂逸墅精装11层洋房价格在15600元/㎡左右；中新国际城138平米小高、155平米小高均价在13200元/㎡左右；中建锦绣天地高层均价12300元/㎡左右、小高层13300元/㎡左右、洋房13800元/㎡左右。随着上述两楼盘的逐渐交房入住，学校等配套也尘埃落定，小区逐渐成熟，购房者在选择时也有了更直观的了解。

　　而在二手房方面，鑫都·紫宸府周边有万科龙湖紫郡、中建新悦城等刚刚交付不久的楼盘。北侧的钢城新苑成交价在14000元/㎡左右，东侧紧邻的中建新悦城成交价在13500元/㎡左右，南侧的金河山庄成交价在13500元/㎡左右。其他成熟的小区二手房价格基本在15000元/㎡以内。仅是周边二手房的出售价格，就已经给鑫都·紫宸府带来了较大的销售压力。

　　有业内人士指出，鑫都紫宸府前期开盘入市时间因蓄客不足，导致节点一再顺延。“面对高价地，新盘入市遭遇定价难题，低价首开试水或是营销常态。济南有些高地价项目，目前不管是工程进度还是销售，均念起‘拖字诀’。”

　　通过记者实探，鑫都紫宸府目前无论从配套、产品、还是环境方面，很难诠释出项目标榜的“醇熟配套、低密住宅”的理念。

　　自身未规划教育用地

　　配套学区难保证

　　据了解，鑫都紫宸府在入市之初，有意签约学校，通过教育配套提升产品附加值。但直至开盘，学校都没有落定。记者了解到，鑫都紫宸府自身项目并无教育规划用地，未来业主子女上学，划片至哪所学校目前也无明确信息。记者致电楼盘置业顾问，当问及学区时，对方表示项目仍在积极沟通山师二附中。

　　有业内人士表示，学区是限制楼盘价格的关键因素。有了学校的加持，同片区的建大花园挂牌均价大多在25000元/㎡之间。

　　同时，在产品方面，鑫都紫宸府地上规划27个车位，做不到纯粹的人车分流。周边5公里内没有大型商业配套，生活便利性较差。

　　住宅式公寓分布图提醒购房者购买时谨防低价风险。

　　周边有炼油厂、储油站、物流园

　　项目不利因素要注意

　　记者实探楼盘发现，项目周边有不少不利因素。项目西南方直线距离1.8公里处是世纪大道上的济南炼油厂中心区域；项目与炼油厂中间为菜鸟物流园，物流园中心区域距离项目仅500余米。

　　在同方向的西部，740余米和1.1公里处有两个大型储油罐群。此外，年输出量330万吨级的临济原油管道距离项目不足50米。此外，沿路还有大型货车、油罐车，会有一定的噪音。

　　物流园、炼油厂、储油区区位图

　　世纪大道上正在运转的济南炼油厂

　　储油区实景

　　原油管道区位图

　　业内人士认为，与新东站片区的楼盘激烈竞争相比，雪山片区的楼盘虽然不多，但因为与唐冶片区距离较近，整体的供应量也不容小视。随着下半年楼市供应整体提升，天桥、华山、新东站、唐冶片区都会成为新房供应的主战场。雪山片区虽然有一定的位置优势，但是像鑫都·紫宸府这样的高价地楼盘，相邻片区竞品林立，如果高价销售，恐怕难以被市场接受，而一旦低于成本价面市，其产品质量恐怕又要被打上问号，开发商只好在“两难”的处境中寻找最佳的平衡点，市场接受度也有待观察。（据齐鲁壹点客户端）