正荣悦棠府：沙盘少了一栋楼！绿地率仅9%！ “改善大师”作品不改善

　　正荣悦棠府项目沙盘图

    买房途中，购房者总会发现售楼处摆放的沙盘会存在不少猫腻，或扩大了楼间距、或周边配套被放大，但隐去一栋楼的情况确实十分少见的，位于张马屯片区的正荣悦棠府便出现了这种情况。

　　根据正荣悦棠府售楼处摆放的沙盘展示来看，项目有4栋高层，在4栋高层底部有一圈2层商业。 

　　但实际情况呢？根据规划局公布的楼盘规划图，正荣悦棠府共有5栋楼，包含4栋高层住宅，在4栋住宅中间有一栋16层高52米商务办公楼，而这栋楼在沙盘上没有展示出来。

　　正荣悦棠府规划图，红圈中为沙盘未展示楼栋

　　在正荣悦棠府的沙盘中，这栋16层的建筑如何展现的呢？跟底商差不多高度，上面贴了16F的字样，可以说是有意把这栋商务办公楼隐掉了。

正荣悦棠府沙盘中，商务办公楼只贴了16F字样

　　开发商为何要做这样的处理？

　　四栋住宅楼中间围绕一栋商务办公楼，首先是住宅区域紧挨办公区域，会有噪音影响，同时办公场所人员集中且较为复杂，与住宅氛围相对冲突；另外16层的商业建筑对住宅的采光也会有影响。

　　住宅采光的影响在项目建筑工程规划图上也有所展现，商务办公楼北侧的1#、3#楼均有部分居住公寓，即大寒日满窗日照时间大于1小时小于2小时，其中1#楼的东单元东户3-5层为居住公寓，2#东单元东户的3-6层为居住公寓。

规划图中的居住公寓标识

　　其实除了1#、3#楼，南侧的4#楼东单元东户的3-8层也为居住公寓，8层的高度采光仍然有所影响，这与整体项目规划的建筑密度也有关系。

　　从悦棠府规划图的经济技术指标上来看，项目的建筑密度为37.9%，建筑密度可以简单理解为建筑物的覆盖率，用来反映建筑物的密集程度，这一指标越大则建筑物越密集。对比来看，正荣悦棠府的这一指标很高。与正荣摘得的A9地块对比来看，A9地块地上最大容积率3.47，正荣悦棠府所在的A9地块为3.17，A9地块的建筑密度为25.03%，正荣悦棠府的建筑密度为37.9%。

正荣悦棠府建筑密度为37.9%

　　建筑密度高了，牺牲的便是空地率，直接影响的就是绿地率。

　　正荣悦棠府的绿地率仅为9%，而一般住宅的绿地率为20%-30%，正荣另一宗A9地块的绿地率为18.8%。绿地率为居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，9%的比率对于住宅来说有点少的可怜。

　　考虑到这些不利因素，倘若如实将住宅办公楼展现出来自然会影响项目的售卖，所以开发商选择了这种“掩耳盗铃”的方式试图蒙混过关。

　　正荣悦棠府为闽系开发商正荣地产，2017年正荣通过在张马屯片区拿下两宗地，正式进驻济南市场。这位号称“改善大师”的开发商，目前操盘悦棠府和天辰项目。

　　在正荣2018年的媒体见面会上，正荣地产济南区域公司总经理王朋在媒体专访环节中表示：正荣地产专注改善人群，从项目择址、到整体规划及产品设计、再到社区服务，均坚持以中高端客户的需求及喜好为中心，精心雕琢每一个细节，以匠心为客户创造价值，可以说“改善大师”实至名归。

　　但仅从正荣悦棠府的规划和沙盘设计来看，正荣离“改善”“大师”这些称号还是有些距离。