营收、现金流现“双负” 保利地产谋求战略转型下沉三四线城市

　　随着地产行业5000亿元甚至万亿元时代的来临，刚刚迈过3000亿元门槛的保利地产显然无法接受曾经身后的追赶者们摇身超越自己。从保利地产近日发布的2017年度财报看，这家对于规模有着更大雄心的企业需要做的还有很多，例如，如何去应对去年营收的同比下滑、又如何在做区域平衡之时，防范三四线城市去库存末期的政策风险等。

　　2017年的“双负”

　　4月16日，保利地产发布的2017年度报告显示，过去一年保利地产在签约销售额上取得了接近五成的增长至3092亿元，成功迈入了3000亿元的门槛，位列众房企第五的位置。此外，该公司去年净利润同比增25.8%至156亿元，结束增收不增利的局面。不过另有两组数字却也隐约反映了保利地产在冲击销量时出现的点滴变化。

　　其中一组数据是，该公司2017年实现营业收入1463亿元，同比减少5.46%。对于营业收入的下滑，保利地产称，主要原因是受项目结转进度的影响。进一步信息显示，在保利地产全国七大片区中，仅有中部片区营业收入实现正增长，此外，华北片区营业收入同比降39.95%，成为降幅最大的片区。

　　另一个负数是，2017年保利地产的经营活动产生的现金流净额为-293亿元。实际上，在2010-2017年的八年间，保利地产只在2012年、2015年和2016年实现了这一指标的正数，其余年份均为负数。相比之下，万科2017年的经营活动产生的现金流为823亿元。分析人士认为，造成经营性活动产生的现金流为负的主要原因是2017年的加速扩张。

　　区域下沉

　　实际上，保利地产对于规模的渴求一直显露无疑。在去年底的股东会上，保利地产董事长宋广菊提出，公司有信心重新站到行业前三。

　　不过，即便保持着40%的增长幅度，迈过3000亿元门槛的保利仍然未能进入行业三甲，甚至被身后的融创超越。面对“后辈”的超越，作为老牌房企的代表，保利地产已展开反击。据克尔瑞发布的《2018年1-3月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，2018年一季度，保利地产以878亿元销售额排在行业销售榜单的第四位，超越融创的60亿元。

　　有迹象表明，为跟上第一梯队的脚步，保利地产在土地储备量和战略布局上正在寻求变化。保利地产年报显示，在新增项目方面，2017年共实现项目拓展204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，同比分别增长88%和128%。这是保利地产历史上最大拿地投入，拿地总成本占到了该公司全年销售额近九成。要知道，2015年和2016年，保利地产只投入了656亿元和1214亿元的拿地资金。

　　另据保利地产年报披露，从城市结构来看，保利公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市，占比为82%。但值得注意的是，三四线城市的销售占比提升了10个百分点至18%。统计显示，2016年底，保利地产一二线货量占比90%，三四线城市货值占比10%。保利地产方面表示，三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。此外，该公司还表示，2017年加大了核心城市周边三四线城市的深耕和渗透。

　　这个趋势在2018年也有所延续，中泰研究证券分析，2018年前两个月，保利地产新增项目近五成在二线及强三线城市。在易居智库研究中心研究总监严跃进看来，种种迹象表明，保利地产未来会继续加大对三四线城市的投资布局，从而享受三四线城市崛起带来的红利。

　　平衡布局抗风险

　　布局的调整规模增长的有力助推器。宋广菊曾公开分析，行业前几位的房企实现快速发展主要得益于三个方面。一是控制一二线城市投资，将资金投向三四线城市；二是民营企业凭借机制的灵活，通过跟投制度和高薪制度留住了人才；三是产品的标准化实现了快速复制。

　　由此，保利地产也着手在这些领域提高和改进。除了上述提及的区域布局调整外，2017年12月22日，保利地产董事会通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》。

　　不过，追赶者保利地产的这些尝试和调整能否像万科、碧桂园一样带来实际的效果呢？对此说法不一。其中，三四线城市的红利还能释放多久成为不确定因素。链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。中原地产首席分析师张大伟也表示：“从目前来看，房地产调控在2018年主要侧重点会是在三四线城市。去库存与抑制过热将是三四线城市的调控主要内容。随着持续加码的房地产调控政策、叠加收紧的信贷，预计今年市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。”

　　在保利地产“放下身段”布局三四线时，碧桂园、恒大则正在勾勒不一样的路径，那就是将资源聚集到一二线城市。对此，接近保利地产的人士解释道，不同于上述两家公司，保利地产的布局延伸集中在一二线城市，向城市群、城市带纵深发展。严跃进进而表示，各家企业都在做布局的平衡，以此来降低风险。