预算100万在济南难买新房 刚需族转向老城小户型

　　这两天看到一则新闻报道：根据统计，济南一季度住宅销售均价为1.2万到1.3万元！

　　很多买房人看到这个数据后向观察君吐槽：济南房价这么亲民？！“统计”在哪儿？好想生活在“统计”里。

　　我们以前说过：统计数据存在的意义就是传递真实信息，从而为上至政府高层、下至普通买房人的所有人提供决策依据。如果统计数据失真到一定程度，那就失去了存在的意义。

　　所以，对济南房价只有1.2万、1.3万的统计数据，我们笑一笑就行了。我们确定的是，现在济南已经有很少售价在1.3万以下的楼盘了。别说1.3万了，济南1.5万以下的楼盘都在快速消耗。

　　随着房价的攀升，大家的购房门槛越来越高。现在要在济南买一套新房，预算资金通常要在150万左右及以上。

　　但对于很多、很多刚需买房人来说，150万的预算实在是太高了——首付需要四五十万，贷款百十万，30年还款期内每个月要还贷五六千元。如果每个月收入没有小万把块钱，即使凑齐首付，也还不起月供啊！

　　有小伙伴咨询我们：预算低一些，100万左右还能在济南买到房子吗？

　　新房希望渺茫

　　只能转向老破小的二手房

　　100万的预算在济南买房，新房已经基本无望了。

　　首先，济南主城目前已经几乎没有1.2万以下的楼盘。

　　如果要一定要找，三个地方有，一个是二环以内西北部药山片区，海信九麓府此前高层售价为1.2万左右；另一个是东绕城高速以外、工业北的郭店片区，加州东部世界城此前售价1.16万左右，荣盛华府之前售价已经达到1.23万左右；还有一个是孙村片区，重汽项目此前售价在1.2万以下。

　　这4个楼盘的小户型，可能会有总价100万左右的产品。

　　其次，济南1.2万至1.5万之间的楼盘也不多了。这个价位的楼盘，西客站已经绝迹；二环内，药山片区、白马山片区应该还会有，其他地方也没了；二环南以南，绝迹；然后就是济南东部市场了。

　　济南东部市场，华山片区的中海项目、新东站的香溢澜庭、雪山的中新国际城、中新锦绣天地，它们还有1.5万以下的产品。

　　前面那些售价在1.2万以上、1.5万以下的楼盘，户型面积几乎没有在90平以下。所以，它们的总价已经普遍在100万以上了，正常的预算应该在150万左右及以上。

　　总而言之，100万的预算已经很难买到新房了。

　　有人可能会将目光转向公寓。我们的态度是，对于刚需群体来说，买房的第一顺位应该是住宅，哪怕远一些、小一些、破一些，但应该先考虑住宅。

　　因为，住宅捆绑了户口、教育等公共资源，这些公共资源对于刚需群体来说是非常需要的。而且，住宅转手容易、交易成本低，这也是公寓不能比的。公寓的好处是单价低，出租回报率高，但这不是刚需群体关注的，而是投资性客户关注的。

　　如果我们买不起一手住宅，可以考虑二手房。二手房的单价通常高于一手房，但二手房有很多是小户型的，它们的总价门槛低。

　　在济南二环以内的老城区，有很多30平至70平的“老破小”住宅，它们单价低的有一万六七，高的能到三四万，但总价在100万以内的房子还是比较多的。这些房屋，将是刚需客户最后的机会。

　　新房倒逼旧房

　　外围倒逼中心

　　对于济南老城房屋的升值潜力，很多人是不看好的——交通拥挤、环境一般、车位等配套奇缺……还有，没有土拍、没有新楼盘刺激，涨价缺少由头，等等。

　　相对来说，我们也认为新城区的房价上涨潜力更大。这是基于一个宏观的判断——济南这个城市在快速成长，而新城区作为城市的新生部分，它们的变化更快，它们的房价也会随着配套的成熟而变化更明显。

　　但老城区也有自身的优势。无论济南如何发展，明府城内及护城河沿线都代表着它的灵魂；老城区整体的生活、教育等配套，依然是新城区短期不能比的。

　　最重要的是，在未来一段时间，济南房价很可能会进入一个外围倒逼中心、新房倒逼旧房的格局。

　　前面已经说了，按照100万的预算，在济南已经很难买到新房了，这一定会逼迫很多刚需流向老城的“老破小”。

　　还有，西客站的二手房现在已经超过一万七八、甚至破两万了，唐冶下半年的新楼盘也可能要破两万。那么，CBD的房子该卖多少？老城区的房子该卖多少？

　　资金就如流水，它会无时无刻地寻求着市场的洼地，并悄无声息地流动过去，从而我们呈现出一副区域轮动、涨涨跌跌的市场格局。