仅能部分满足租客需求 济南高端租赁房欠点火候

　　被冠以“10年租金180万”标签的北京万科翡翠书院项目，近日刷爆了中国房地产市场。截至13日，其首批推出的房源已完成超过80%的综合出租率。

　　“作为全国首个全自持租赁住房项目，翡翠书院在北上广有一定的市场，但不得不承认，这么高的租金明显超出市场期待值。综合分析，租房确实有各种不同的层次需求，但高端项目毕竟是少数，尤其是在三四线城市，更多地还是应该针对中低端刚需用户。”14日，中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示，在国家对房地产市场一再调控的大背景下，高端化租赁房的定位是否可以复制，是否值得推广，还有待商讨。

　　“高冷范儿”十足

　　13日，在济南市东部奥体片区海尔绿城锦兰园一套138平方米的豪华装修租赁房中，经济导报记者与房屋中介李青城一起见到了业主王先生。王先生对经济导报记者表示，因为孩子出国，这套房子就空了出来。房子仅装修就花了50万元，此外小区房价也不低，因此他们将房子挂到中介和网上时，高昂的租金确实也让他们的房子“冷清”了很长一段时间，最终不得不下调了几百元的租赁费。此后一段时间，这套房租给了一对美国夫妇，男主人是济南一家外资企业的首席代表，企业给他们专门的住房补贴，所以完全可以支付得起每个月8500元的房租。

　　李青城告诉经济导报记者，奥体片区不少高端楼盘都有部分“高冷范儿”十足的高端租赁房。“周边奥龙官邸的别墅项目也有对外出租的，主要是考虑商用，比如作为会所或者画廊等经营用途，此外就是面积较大的高端住宅，基本上月租赁费用都在1万元以上。”李青城透露，为了能够尽快将公司高端租赁房的项目租出，项目经理纷纷与周边大企业建立了长期合作联系，只有这样才能保证首租的时间，普通散租用户则很难有如此旺盛的高端需求。

　　一位在济南高新区工作的某企业高管，常常在北京和济南两头跑。他告诉经济导报记者，目前他所租住的房子每月租金4000元。他认为，普通租赁者在租房上的花费不会超过月收入的30%，除非那些有租赁补贴的大型企业员工，或者确实是拿高薪的企业高管愿意每个月付出不菲的资金租房，对于目前山东较为保守的房地产市场来讲，大部分人不会在租房上投入太多资金。

　　在济南，高端租赁市场虽然略显“冷清”，但以万科泊寓、龙湖冠寓、红璞公寓为代表的长租公寓项目却非常火爆。4月份刚刚落地济南的龙湖冠寓项目，正式对外出租后受到了周围年轻一族的青睐。

　　“目前这些长租公寓项目都是采用统一运营平台管理，利用互联网思维，注入年轻人喜爱的社交模式，这也让项目变得深入人心。”中盈地产山东办事处总经理贾轶对经济导报记者表示，对于高端公寓项目，山东确实没有非常成熟的产品，但未来随着到山东落户的高层次人才和大型企业越来越多，高端租赁产品也会逐渐丰富起来。

　　“在中国人的消费观念里，房产是具有保值和增值属性的。就目前来看，租房是一种纯消费行为，只能解决住宿问题，就算房子升值了，与租房者也没有多大关系。”高力国际企业战略咨询部部长李嗣振认为，目前不少高端住宅打着“高端租赁房”的名义，要求租房者一次性付清10年租赁的全款，这无疑让租房者的成本变得更高了，也会借此拉动周边的房价。

　　配套设施及政策待完善

　　“比如在济南高新区附近，有很多来济落户的央企、外资企业以及驻鲁机构代表等，周边应该有满足高端群体租赁需求的住宅项目。毕竟租赁市场有多层次需求，虽然大部分要考虑中低收入人群的租房需求，但随着未来国际化和山东外向型经济的发展需求，高端物业和租赁市场的扩展是必然的。”李青城表示。

　　李青城说，目前他手中有两个高新区的外资企业客户，每个月的租房费用都在7000元以上，是比较精准的高端租赁房的“买单者”。

　　经济导报记者致电历下区教育局教育科，工作人员表示目前租售同权还没有落地。历下区教育局相关工作人员对经济导报记者表示，目前济南市相关的租售同权政策还没有出台，需要市里通过相关政策后才能落实到各区，因此目前历下区学校还不能享受相关政策。随后经济导报记者又分别致电海尔绿城所在的物业管理公司以及周边片区的房屋租赁公司，相关工作人员都表示，入学还是需要房产证，具体规定还需要以小学入学需要的文件和政策为准。

　　“曾经有一位来济工作的外籍高管，希望租住的小区能够有配套的国际学校，因为他的女儿和儿子都跟随来到济南，但遗憾的是，仅仅这一条就限制了他们的选择，无奈他们在半年后选择到了青岛分公司。”李青城认为，不少高端租房者的诉求是高端租赁项目要匹配相应的环境、房屋质量、内装及物业等，这样才能真正让高端租赁市场形成一条良性的产品线。

　　贾轶分析，目前山东济南、青岛在租赁产品需求上，正在经历一个过渡期。租房者对居住空间舒适、隐私的需求不断提高，尤其是“90后”对房屋品质的要求很鲜明。贾轶认为，高端租赁市场有需求，但此类住房不能仅仅是解决一个住所的问题，更应该有相应的配套设施及政策，如人才落户、子女接受教育、国际学校入驻、高端会所、商业综合体等，这样才能够真正吸引高端人才。

　　黎明元对经济导报记者表示，对于三四线城市来讲，目前比较急迫的是扩大租赁房源供给，特别是有品质的租赁房源供给，以满足不断增长和提升的租赁需求。这些都是建设一个成熟的住房租赁市场需要解决的问题，更是让高端租赁市场回归理性的前提。

　　研究报告显示，国内住房租赁市场规模，预计2025年将达到1.9万亿，2030年会超过4万亿。贾轶认为，从目前中国房价走势、区域经济圈迅速发展等多个视角综合来看，长租公寓市场成为“万亿蓝海”已是不争的事实。

　　“对于很多拿了自持用地的企业来说，无论租金高低、租期长短还是租金交付方式，最起码，万科的这种尝试能够给大家提供一个参考。”李嗣振表示，目前不少地产商也在“觊觎”高端租赁市场，因此万科的翡翠书院只是“第一炮”。未来各地应该都会涌现出不同的高端租赁房项目，但无论是高端还是中端、低端，他相信，市场和消费者会给出中肯的评价。