市民在路劲东城购房半年多未网签开发商却提出改合同

　　有在路劲东城购房的购房者向本报反映,在此已购房半年之久,但至今尚未网签,而在等待网签期间,贷款利率也节节上浮。对此,开发商提出了与购房者改签合同的要求,通过签订新的拆分合同,来降低网签的购房价格,以此规避政府的限价政策。对于开发商提出的这种要求,不少购房者心存担忧。

　　开发商提出改合同才能网签

　　购房已半年,一直等网签。然而,网签没等来,却等来了开发商要求“改签预售合同”的建议,这让路劲东城的不少购房者进退两难。

　　胡女士去年10月在路劲东城购置了一套房产,她一直心存担忧,这套已交完首付半年多的房子何时才能“落袋为安”。“当时单价是1.7万左右,交完首付后就跟开发商签了预售合同,之后就在一直等着网签。”胡女士说,但等了半年,开发商仍然告知无法办理网签,直到近日开发商给她提供了一条“捷径”,称可以快速完成网签。

　　开发商所说的这条“捷径”,就是双方重新签订一份预售合同,在这份新合同中,原来的住宅单价拆分为住宅价格和装修价格。“开发商说把价格拆分后,就能快速网签,比如我当时购房的单价是1.7万,现在要拆分为两个部分,一部分是买房的价格是1.2万,剩余的就是装修价格。”

　　这样一来,拆分后的1.2万的住宅单价就是实际网签价格,剩余每平米5000元左右的价格作为装修价格虽然不会在网签价格中体现,但会在《商品房买卖合同》中正常体现。“我打听过这事,说济南有个价格指导线,因为我们买的房子价格超过了这个线,所以一直没能顺利网签。”胡女士说,“开发商说是自愿来改这个合同,如果不改的话,就只能继续等。”

　　张先生也在去年10月购置了路劲东城一套房产,他告诉记者,开发商对所有尚未网签的购房者都提出了这样的要求,否则不给网签。

　　此外,胡女士对开发商提出的改合同的做法还有一点质疑,“当时我们买房子时,开发商说是在2018年12月31日前交房,我们当时签的预售合同中也是2018年12月31日前交房,但这次改合同后,交房时间就变成了2019年6月30日前交房,交房时间往后推迟了半年。”

　　等待网签期间利率上浮至少15%

　　记者了解到,像胡女士一样接到开发商提供的这条网签“捷径”通知的,主要集中在去年10月份在此购房的市民。而去年8月在此购房的业主,则在近日陆续进行了网签。市民刘先生告诉记者:“我是去年8月买的房,倒是没接到开发商要求拆分合同的通知,我就在前两天刚刚网签的,网签价是14999元/平米,就是我当时购房的价格。”

　　虽然刘先生近日得以顺利网签,但他也是一肚子苦水。“我这是首套房,购房时首套房利率最高的才上浮5%,而且也还有基准利率的优惠,但现在我贷款的利率已经上浮到15%,组合贷的话已经上浮到25%了。”

　　刘先生坦言,等待网签的日子痛苦而焦虑,因为贷款利率一直在上涨,却迟迟等不来网签的通知。

　　胡女士也表达了同样的心路历程。“利率一直在涨,网签却迟迟等不来,我们真的很着急,但也没有任何办法,只能眼睁睁看着利率上涨。当时我购房时的贷款利率是上浮10%,现在已经是上浮到25%,等了半年多,至少多出了10多万的利息。”

　　对于路劲东城小区的房子迟迟不能网签一事,胡女士也提出了疑问。“我也向建委部门反映过这件事,但建委部门的回应就是严格按照相关政策来执行备案网签,网签不了是属于我们和开发商之间的事情,如果网签不了,为何当初建委给开发商发预售许可证呢?”

　　对此,一位不愿具名的业内人士表示,“目前在济南的开发商在办理预售许可证前都需要进行价格备案,备案的价格不能过高,但在目前的楼市中,尤其是在过去两年的楼市中,开发商实际的销售价格都高于备案价格,而这也导致了很多楼盘难以正常网签。”

　　购房者担心拆分合同会影响贷款审批

　　记者了解到,路劲东城开发商向购房者提出这条网签“捷径”后,部分购房者迫于贷款利率上涨的趋势而选择了“无奈”接受。“管不了那么多了,只要是能顺利网签就行,否则我还要承担着利率继续上浮的风险,压力太大了。”

　　不过像胡女士等部分购房者则举棋不定,担心与开发商改签合同后,会在今后面临着对自己一些不利的影响。“我现在还没同意开发商提出的这种要求,如果购房价格拆分成住宅价格和装修价格,那以后银行会不会按照网签的住宅价格,也就是1.2万/平米的购房价格来给我审批贷款呢?那样的话,不就意味着我能从银行贷的款少了吗?”

　　胡女士的担心并非没有道理。今年2月,在工业北路北侧某楼盘购买房产的王先生就遇到了这样的情况。“我购房的单价是1.7万多,最后开发商让签的合同是拆分合同,开发商说不签这种合同就没法网签,所以当时就签了。”王先生说,“当时把价格拆分成了9000的购房价格,剩余的8000多就算是装修价格,但我在向银行申请贷款时,银行只按照网签价格的总价来给我审批贷款,这样我能贷款的额度就少了100多万。”

　　此外,胡女士也担心,如果按照1.2万元的拆分价格网签,是否对今后房屋的价值鉴定等造成影响。“按网签的价格我的房子可能就值100多万,但实际上我的房子买的时候就是200来万。”

　　开发商回应

　　工作人员竟称政府部门同意这样做

　　带着胡女士等购房者反映的问题,4月11日下午,记者来到路劲东城营销中心进行了解。一位工作人员坦承“现在确实存在拆分合同,也向购房者提出过签订拆分合同的要求,但这种要求是自愿的,并非强制。签拆分合同就能够网签得快点,不签的话,那就只能慢慢等着网签。”

　　上述工作人员告诉记者,购房者之所以未能及时网签,原因并不在开发商,而是政府部门对网签名额进行限制所致。“每个月给我们很少的名额,所以网签得慢啊,如果签拆分合同的话,政府部门会多给我们网签名额,网签的就能快一些。”

　　记者与该工作人员的交流,被另外一位工作人员暗中制止,示意其不要过多说话。随后,该工作人员便不再多说些什么。不过,对于开发商提出的与购房者签订拆分合同的要求是否合法合规,该工作人员表示“政府部门同意我们这样做,那肯定不是违法违规的了。”

　　此外,对于路劲东城这一楼盘的售价是否超过了备案价格,并由此造成了网签过慢的问题,上述工作人员回应称“我们拆分合同后,会出现两个价格,比如说房价是2万,那住宅价格可能是1.9万,剩余的1000是别的价格,但我们的网签价格还是2万,这个是不会变的,我们的备案价格每栋楼都是不一样的,并不是因为卖的价格高导致无法网签的。”

　　律师说法

　　拆分合同是为规避政府限价政策

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　那么,开发商与购房者所签订的拆分合同是否属于无效合同呢?对此,北京君致(济南)律师事务所合伙人、律师林娜认为,拆分合同是开发商为了规避政府的限价政策而为,单从合同法的角度来说,并非属于无效合同,也很难从中确定开发商的违规行为。

　　不过,签订拆分合同对开发商也有着不利的一面。“如果拆分的价格过于悬殊,比如说实际购房价格是2万,拆分后的装修部分比例过大,那么购房者可以在交房后就实际情况作出维护自己权利的选择,比如说装修品质实在是太低,可以保留好证据,向开发商提出差价索赔。”

　　同时,拆分合同也会对购房者造成不利影响。“比如银行的贷款审批,有的银行就会根据网签价格进行审批,那这样的话,购房者可能就会面临比较大的资金压力。”