公寓托管画饼圈钱！济南部分项目变相销售涉违规操作

　　位于唐冶的尚东企业公馆的两栋公寓楼由多个酒店管理公司托管。

　　瑞驰万隆广场项目正在建设中。

　　投资几十万买个小公寓,交给开发商引进的酒店管理公司来托管,承诺稳定的投资回报率,宣传以房租养房贷,甚至能直接抵房款。在楼盘销售人员口中,“酒店式托管”公寓俨然变成了稳赚不赔的摇钱树。记者调查发现,济南商办类楼盘中,有不少项目把托管经营作为卖点,业内人士指出,变相售后包租不但涉嫌违反法规,而且背后暗藏投资风险。

　　置业顾问宣称16年回本

　　近日,记者来到天桥区无影山路西侧、田庄东路北侧的瑞驰万隆广场项目,售楼处的销售人员正向购房者积极推荐“酒店式托管”的公寓产品。

　　据现场的置业顾问介绍,该项目一共三栋楼,“A栋全部是酒店托管,买了以后租给酒店。”购房者每月拿固定保底收益,40平方米的公寓预计1800元-1900元,50平方米的2000元-2200元,房租每三年上涨5%。签定托管协议后,酒店管理方每三个月给业主支付一次租金。

　　置业顾问现场给购房者算了一笔账,以一套大约50平方米的公寓为例,总价40多万元。首付20多万元,贷款20万元的话,月供2200多元。托管后,每月租金2200元,月供与租金基本持平,相当于“以租养贷”。

　　照此看来,这个投资堪称完美,门槛不高、稳赚不赔。置业顾问称,投资该公寓的年收益率在6%以上,十六七年就能收回全部投资成本。

　　8万元租金能直接抵房款

　　记者在售楼处看到,墙上挂的宣传板用醒目的大号字体写着:瑞驰万隆广场公寓产品集投资+自住+出租+办公+养老五大功能为一体,部分为精装酒店托管公寓,投资回报率高,坐收租金,房租还能抵月供……

　　目前这里主推建筑面积42-52平方米的公寓产品,毛坯交房,目前已经封顶,预计2021年交房。

　　销售人员还提出了一大利好:签约托管期限是12年,酒店管理方会提前支付3年租金,接近8万元,这笔租金可以在业主买房时直接抵房款。“你可以选择(从房款中)扣除,也可以选择不抵扣,交房后酒店按次打给你。”

　　在实地调查中记者发现,目前济南有不少公寓都在采用这种售后包租的模式销售,但预付租金直接抵房款的并不多见。

　　购房者先交四五万装修费

　　记者发现,按照酒店托管协议,购房者要向酒店管理方额外支付一笔装修费用,标准为每平方米1000元,买50平方米的公寓,就得交5万元装修费。签订委托协议时,就要支付5000元的装修保证金。

　　置业顾问称,不仅他们的项目,所有酒店式托管公寓都需要购房者支付这笔费用。酒店有自己的装修标准,整套装修造价在12万元左右,业主只需拿一部分,剩下的由酒店方出资,托管期内所有的维修、置换都不需要业主再额外掏腰包。

　　另外,托管期为12年,但业主实际由托管公司使用12年6个月,前6个月装修不支付经营收益。即通常所说的免租期。

　　如果业主违约,也就是退租,需要向酒店管理方赔10万元违约金；如果酒店托管方违约,向业主支付1万元违约金,而如果在交房之前违约的话,给业主的违约金只有2000元,收取的5000元装修保证金予以退回。

　　到底哪家酒店来托管经营

　　销售人员表示,托管合作方为华住酒店集团旗下的桔子酒店,在售楼处大厅内记者也看到了这家酒店的宣传标牌。但在托管协议上签约公司是:济南门客酒店管理有限公司,这家企业去年9月21日成立,注册地就在天桥区田家庄东路6号。通过查询股权关系,这家公司的出资人与华住酒店集团无任何关联。

　　24日,记者向华住酒店管理有限公司济南分公司求证,该公司的工作人员在询问了详细地址之后明确表示:并不知道要在瑞驰万隆广场新开桔子酒店的事,也未听说过济南门客酒店管理有限公司,不过不排除“可能是加盟商”。

　　涉嫌变相售后包租

　　5月14日,济南市住房和城乡建设局、济南市市场监管局联合发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》,明确规定,商品房销售广告发布中,不得出现升值或投资回报的承诺或融资、变相融资的内容。

　　山东千舜律师事务所律师孙才望表示,根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。《山东省商品房销售条例》第二十条也明确规定:“房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。”

　　孙律师说:“可以通过几个特点来判断,第一,一般委托经营协议的签署时间和买卖合同的签署时间相同；第二,委托经营方是由开发商来指定的,购房人无权进行选择和更换；第三,往往经营方在房屋尚未具备交付条件时就已经将租金返回给购房人,比如将租金直接从购房款中扣除。”“这家楼盘的行为属于比较典型的变相售后包租,购房人可以要求相关的行政机关对开发商的违规行为进行调查核实和处理,必要时给予行政处罚。”

　　提醒

　　售后包租多为加速卖房

　　托管公寓真的稳赚不赔?记者调查发现,卖得比较好的项目基本上不采用这种方式,往往是销售不太理想的喜欢贴上稳赚的标签来吸引买家。业内人士表示,托管收益本身就不该和销售挂钩,认真研究一下托管合同,其实不难发现猫腻,因此一定要小心谨慎,避免被商家忽悠,最后落个亏本的结局。

　　记者又实地调查了市区几个核心地段的优质公寓项目,发现多数不实行托管经营的销售模式。CBD区域一楼盘的营销负责人表示,托管模式看上去很完美,但实际上也有弊端。在实际操作中他们发现,好地段、好产品,在销售阶段压根不需要引进托管公司,交房之后不管是业主自营还是集中托管给一家公司,都运营得不错。而位置不好、客流量低的项目,就是引进托管方,将来也未必经营得下去,反而弄得一地鸡毛,业主、开发商、托管方互相扯皮。“很现实的一个问题,业主希望租金越高越好,托管方则希望把房租成本压到最低,这个平衡点本身不好找,也很容易打破。如果酒店管理公司赚不到钱,难以支撑肯定要撂挑子走人。他们一撤,业主就会找开发商,带来一系列的纠纷。不愁租的产品,没有托管一样可以拿到稳定的高收益。一个租不出去的项目,找个酒店管理公司也不可能起死回生。”

　　济南房地产界一位资深人士指出,商办市场上售后包租的项目多数是为了加速卖房,先给购房者一个美好的前景和预期,抓住“投资求回报”的心态,把房子卖出去,至于一两年后能否落地变为现实,都是未知数。托管失败的案例比比皆是。对于开发商来说,运营好坏并不重要,到时能拿出100个理由,比如酒店市场不好,运营公司能力不行等等。当然,也不排除有些开发商是真心想把商业项目整体运营好,从而委托专业的企业来操盘。这就需要业主擦亮眼睛,认真甄别。但往往多数购房者没有专业知识,再加上信息不对称,难以识别。因此,国家明令禁止未竣工的商品房以售后包租或者变相售后包租的方式销售。

　　不可否认,由于目前执行严格的限购政策,很多普通投资者缺乏投资经验和渠道,再加上前两年房价涨得猛,他们迫切需要一个稳健的投资方式。托管经营在一定程度上抓住了投资客户追求稳定回报的心理,所以投资门槛低、不限购的公寓产品在市场上悄然走红。

　　如果想通过托管经营的方式取得预期租金回报,就必须选择一家有能力的经营方。需要特别关注经营管理人的资质、以往业绩,考察周边类似酒店项目的盈利水平,防止商家“画大饼”；签署委托经营管理协议时,要约定清楚权利、义务、责任,注意委托经营协议中的违约责任和开发商的买卖合同中的违约责任是否冲突。购房者和开发商属于商品房买卖的法律关系,购房者和委托管理者属于委托经营的法律关系,开发商和委托管理者一般都是利益相关方。

　　（生活日报记者 李震 赵国陆）