新规出台 万达文旅城项目或有变数

　　要严控房地产倾向，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批。国家发改委等5部门9日联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》(下称《指导意见》”)，对主题公园的开发提出如此要求。

　　“这对国内主题公园的开发模式将产生重大影响。以往那种依靠住宅项目反哺主题公园，或者打着开发主题公园的旗号开发房地产的运营模式，将不复存在了。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明对此认为。

　　无疑，新规也将影响济南的主题公园开发，尤其是对那些土地尚未出让的项目。比如，对于济南万达城、美猴王主题公园等项目来说，它们的文娱地块都只有部分出让，未来剩余地块能否按原计划出让将面临难题。

　　万达城部分文旅地块尚未出让

　　本月初，经济导报记者曾到济南东部的万达城项目探访。在其形似荷花的售楼处内，有一个几十平方米大的大型沙盘。置业顾问介绍，该项目规划庞大，靠近经十路的部分是文旅产品，包括万达茂、室外主题乐园、冰篮球馆、主题酒店、五星级酒店、酒吧一条街等;项目中部、南部则是住宅区。

　　置业顾问介绍，万达城的文旅配套很是强大。其中，万达茂包括商业中心、海洋娱乐公园、水乐园、冰雪公园等业态，室外主题乐园规划有以泰山为主题的多媒体飞行过山车，以及世界唯一全场景球幕漂流影院等。另外，万达城还有较多体育功能：在项目东北侧规划了一个大型冰球、篮球合一的体育运动场馆，建筑面积5.70万平方米，规划1万个座位，目前已经开工建设。

　　在大型文旅产品的预期下，万达城的住宅销售很是火爆。前述置业顾问表示，住宅部分已经开盘两个地块，售价1.45万元/平方米，且均开盘即售罄，目前无货可售。本月还将开盘沿街商铺产品。未来还有更多住宅产品销售，但预计要到下半年开盘，而且也是精装产品，价格会比之前高出不少。

　　10日下午，经济导报记者再次来到该项目所在地。

　　在东距绕城高速邢村立交桥约500米处、经十路以南，经济导报记者看到，该项目的冰篮球馆所在地块已竖起施工围挡，进入建设阶段，工地内大型机械正在作业。该馆位于整个项目的东北侧，系项目去年第一批出让土地之一。

　　站在经十路上的韩仓河桥上向西南放眼望去，经济导报记者看到，一眼望不到头的大片土地被绿色防尘网覆盖着。该片区域即规划中的万达茂、主题乐园，还没有动工的迹象。

　　经济导报记者查阅到，万达城项目的土地原计划分两批次出让，目前已经完成第一批，采用的是主题公园捆绑住宅、商业等模式，包括5宗医疗设施、康体娱乐等用地，另有11宗居住用地。这5宗医疗设施、康体娱乐等用地，规划建设国际医院、停车楼、冰篮球馆、地上建筑面积不少于21.07万平方米的主题乐园，等等。

　　但万达城还有更多文娱土地尚未出让，包括地上建筑面积不低于5.93万平方米的五星级标准酒店、地上建筑面积不少于11.3万平方米的室外主题乐园、地上建筑面积不少于17.17万平方米的商业中心(即万达茂)，等等。

　　也就是说，在万达城对外宣传的文旅产品中，包括五星级酒店、万达茂、部分室外主题乐园等，它们的土地都尚未出让。

　　新规直指土地捆绑出让

　　9日印发的《指导意见》一方面肯定了主题公园对于满足人民文化旅游需要的积极作用，另一方面也指出主题公园建设发展中出现了概念不清、盲目建设、模仿抄袭、低水平重复等问题，有些地区出现了地方债务风险和房地产化倾向。

　　《指导意见》明确提出，各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目。

　　此外，《指导意见》还指出，主题公园项目选址应当符合土地利用总体规划和城市、镇总体规划以及相关专项规划。统筹考虑主题公园项目游客众多、人员密集的特点，合理规划选址布局，避免与住宅等人员密集区域交叉叠加。在主题公园周边地区，合理规划酒店、餐饮、购物、娱乐、交通等服务设施建设，控制与主题公园无关的住宅、写字楼等项目。在主题公园园区内，要合理配套商业设施用地面积，不得擅自改变园区土地用途，严禁进行住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。

　　经济导报记者注意到，在济南万达城此前的土地出让中，主题公园与体育、商业、住宅等土地均是捆绑出让的;在待出让的第二批土地中，大型商业、主题公园、五星级酒店等用地，原计划也是与住宅用地捆绑出让，并曾在今年初进行过一次挂牌，但后被终止。

　　随着《指导意见》的出台，未来万达城的主题公园用地将不得与周边的酒店、餐饮、住宅等用地捆绑出让。那么，万达城未来还能拿下剩余的主题公园、大型商业等地块吗?经济导报记者10日致电万达城项目策划孙先生，他表示未来会有官方的信息公布，到时再联系。

　　捆绑住宅用地是普遍现象

　　经济导报记者注意到，主题公园用地与住宅用地捆绑出让在很多地方属于常见情况。

　　在济南市场，除万达城之外，位于黄河北的鹊山片区美猴王主题公园的土地也为捆绑出让。在2016年的12月30日，鹊山片区1007亩土地一并出让，包括4宗居住用地和1宗康体娱乐用地，总起始价约7.26亿元，最终被中弘股份以底价摘走。在这1007亩土地中，有549亩是康体娱乐用地，计划建设美猴王主题公园。

　　一位接近济南中弘的人士向经济导报记者介绍，美猴王主题公园的文旅用地尚未完全出让，《指导意见》出台后，该主题公园后期文旅用地如何出让也面临着不确定性。尤其是项目开发商中弘股份面临着资金链困境，目前正在运作重组事宜，这进一步增加了该项目后期的不确定性。

　　另外，华侨城计划投资500亿元，在章丘建设绣源河文旅综合项目。目前，该项目已经有942亩土地捆绑出让，包括11宗居住用地和3宗文旅用地。在未来，该项目规划有更多文旅产品，但土地将如何出让，尚不明确。

　　不仅仅是济南

　　对于主题公园开发模式的变化，许传明向经济导报记者分析称，从土地开发效益来说，主题公园是一种低密度开发模式，单位土地产生的效益较小，这跟当前的发展理念并不很吻合。

　　但《指导意见》并没有将主题公园这种业态一棒子打死，而是要求其土地出让不得与住宅用地捆绑，这有利于避免以往那种打着主题公园旗号进行房地产开发的运作模式，可以让“专业的企业去干专业的事情”。

　　许传明分析，在目前主题公园开发中，捆绑住宅开发是一种比较通行的模式。其中相当一部分项目就是打着开发主题公园的旗号进行房地产开发，有些项目住宅开发完了，主题公园却不了了之。在《指导意见》实施后，以主题公园来撬动房地产开发的模式将不再有效，很多有此嫌疑的项目将不得不进行调整。

　　但许传明认为，主题公园未来依然有市场。“其实现在市场上也有一些专业进行主题公园开发的企业，它们并不是进行房地产开发，而是开发主题公园并发展配套的产业，并且运作得也比较成功。这说明单纯的主题公园，不捆绑房地产项目也是可以搞下去的。《指导意见》的实施将有利于此类企业的生存，长期看也有利于行业的发展。”

　　前述接近济南中弘的人士向经济导报记者表示，《指导意见》实施后，济南几个尚未出让土地的主题公园项目可能会受到较大影响。而且，不仅仅是济南，全国范围内那些以房地产反哺主题公园的开发模式都将面临重大挑战，整个行业也会发生重大变化。