想收房要签协议放弃索赔，济南中粮祥云延期交付惹争议

  近日，家住济南市历城区的周先生反映，他所购买的中粮祥云楼盘新房延期交房，但要求业主签订包含“放弃向开发商提出其它任何权利主张”内容的《新建商品房屋交接单》（以下简称“交接单”）才可收房。业主们质疑，开发商要求业主放弃索赔延期交房违约金的协议不合理，并质疑开发商未执行济南的先验房后收房相关规定。

  业主：收房前未组织先验房后收房

  还要先签放弃索赔协议

  “我是2021年3月份在中粮祥云楼盘买的房子，当时购房协议约定的是2022年10月1日交房，可直到今年11月底，开发商才开始交付，逾期两个月。”周先生说，在收房前，开发商要求业主们先签订放弃违约金的《交接单》才能收房。记者看到，周先生提供的《交接单》第7条显示：乙方认可该商品房的交付时间，并承诺不再就房屋交付时间问题向甲方提出其他任何权利主张。

  “不让我们进行任何权利主张，这就是变相让我们放弃违约金，这是赤裸裸的‘霸王条款’。”周先生解释，根据购房协议，逾期超过30日但不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额万分之0.3的违约金。“我计算了一下，我的房子是139平方米，单价是1.37万元，总房款约190万，每天违约金约57元，两个月下来就约3420元。”

  周先生说，现在开发商说不赔偿违约金，只赔偿3个月的物业费。“每平物业费是2.36元，三个月下来还不到1千元。”

  “济南有规定要先验房看自己的房子有没有问题，有问题要解决了才能收房，现在开发商直接通知我们交房，之前也没组织业主开放日。”周先生说，不让提前看房，而且签订放弃索赔的权利，自己和部分业主无法接受。

  周先生的邻居赵先生说，开发商不让业主先验房后收房，自己担心房屋可能存在质量问题。“已经收房的一些业主邻居，户内暖气集水器压力表未保压；户内地面及墙面存在较多裂缝及空鼓情况。”此外，交房后，物业还不让业主去电表间查看自己电表。“我们现在还要求开发商组织开放日，让业主先看房子，有问题整改，整改好了再收房。”

照片由业主提供

  开发商：有异议可注明但仍不会延期赔付

  收房当天先验房再收房

  3日，记者以业主身份询问中粮祥云负责交房的相关工作人员，工作人员称，房屋交付逾期，是受疫情影响施工放缓造成的，属于不可抗力。“之前也曾给业主下发过关于延期交付的通知。”该工作人员表示，对于业主的诉求，他们补偿了业主3个月的物业费，当做关怀金。

  “如果业主对《交接单》有异议的话，可以对有异议的地方标注好，签名确认。《交接单》是固定流程，不签就无法收房。”该工作人员表示，以对单一条款有异议的方式签订《交接单》后，开发商也不会再因延期交房再赔偿。“但如果后期业主想要索赔，是业主的权利，我们没有权利干涉。”该工作人员说，对业主所说的“先验房后收房”的业主开放日活动，工作人员避而不谈，仅表示，收房当日业主可以先验房，看完再签字收房。“发现问题，业主交房时可以跟现场工程人员对接，也可以向小区物业反映，我们会负责维修。”

  律师：达到条件就该交房不应附加额外条件

  交房协议内容需与业主协商

  北京盈科律师事务所律师孟宪强表示，项目交房时间本来就延后了，新房达到交付标准就应该交付给业主，不能再额外附加条件，如业主对协议有异议可以选择拒签，开发商不得以未签协议拒绝交房。如开发商拒不交房，业主可寻求法律帮助。

  山东齐鲁律师事务所合伙人律师高强认为，关于新冠肺炎疫情对合同履行的影响，最高人民法院作出了在一定条件下构成不可抗力的表述：在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。

  “今年上半年，政府并没有启动重大突发公共卫生事件一级响应，但疫情确实对建筑行业造成了一定的影响，对此，开发商和业主应当尽量协调，相互理解解决相关问题。”高强表示。

  济南执行先验房后收房

  应处理完验房发现问题后组织交付

  记者注意到，济南2021年9月出台的《关于开展济南市新建商品住宅工程主体结构开放日及先验房后交房活动实施意见》（以下简称《意见》）明确，2022年2月1日之后参建各方竣工验收合格的项目，建设单位要执行相应的商品住宅主体结构开放日及先验房后交房的规定。《意见》明确了先验房后交房中的验房时间，即住宅工程经参建各方竣工验收合格，交付业主前。

  先验房后收房由建设单位组织业主，就其选购的房屋开展验房活动，验房过程中业主提出的合理质量问题，相关单位在逐项落实处理完成后，方可组织交付。其中明确质量问题逐项处理完成后方可组织交付，而非工作人员所称交房当日先看房再签字收房。