从市场预判、预警和预控看济南楼市调控两周年

　　自北京市2016年提出提高房贷首付比例开始，各地不断出台房地产调控政策，限购城市范围不断扩大。济南市政府办公厅于2016 年10 月2 日下发通知，进一步调控房地产市场，商贷首套房首付比例由20%提至30%、二套房由30%提至40%，本市户籍家庭禁购第4 套、非本市户籍家庭限购1套。

　　根据山东世联怡高物业顾问有限公司统计，2016 年10 月与11 月，济南市房地产市场成交套数环比下降分别达39%和41%，当月加推开盘项目成交率也急速下降。调控给火爆的楼市“降温”，炒房行为和房价过快上涨得到一定程度抑制，济南市房地产市场逐步回归理性。然而，在2017 年上半年，半夜突然开盘、全款优先、贷款靠边等一系列卖方市场行为扰乱了趋稳的济南楼市。

　　对此，济南市城乡建设委员会发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，明令禁止开发商要求客户全款购房和全款优先选房，并且严禁对刚需购房者采取歧视政策、严禁住宅销售捆绑车位和地下室，强调优先满足无住房记录的刚性需求。

　　从限购、限贷、限售到限价，在过去两年的时间里，济南市出台了一系列房地产市场调控政策。这些政策有哪些特点?对楼市产生了哪些影响?未来走向如何?……针对这些问题，近日，《中国建设报•中国房地产》对话山东省济南市房地产业协会秘书长李刚和山东财经大学山东省房地产业发展研究中心主任孙大海，探讨新时代“因城施策”背景下济南的房地产市场。

　　Q:近两年来，济南房地产调控政策是如何因城施策的?

　　A:针对房地产市场热度不减、房价上涨压力较大的实际情况， 济南市相继在2016 年9 月底、10 月初、12 月底和2017年4 月4 次出台房地产市场调控政策，结合济南市的实际情况， 做到了有针对性、适时适度和一定程度的预判预控。

　　比如，2016 年12 月26 日印发的《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》， 要求“ 规划12 层以下住宅单体主体结构完工后，12 层以上住宅单体主体结构完成一半(不少于12 层)后，方可办理商品房预售许可”。很多业内人士对此表示不理解， 认为提高了办理商品房预售许可的门槛、加剧了库存的短缺。其实， 楼市的稳定发展需要把握好房地产市场和调控政策的平衡性，仅凭供求关系的改变是难以彻底给楼市“降温的。通过提高预售门槛，在短期内可从宏观上把控住宅供应节奏、让市场“ 降温”， 长期可防范房地产市场风险、有效避免市场大起大落。

　　济南的房地产市场调控政策有两大特点。一是提前预判。以充分调研、深入研究为基础把控市场节奏和规律， 实现提前半年左右的时间对市场发展趋势进行预判， 提前储备政策并适时做出调整。二是效果明显。2017 年10 月，济南市的土地市场出现“ 降温” 苗头。2018年6 月，房地产市场开始出现“降温”。

　　Q:如何看待政策的合理性和有效性?如何从城市维度看待“限”的标准?

　　A:政策的合理性和有效性是以深入研究和分析为基础的。“ 限” 不是目的，“疏”才是最终目的。要从市场中来、到市场中去，保持市场平稳。

　　制定政策前要对拟出台的政策进行评估并预留储备政策。政策实施后要及时进行政策评价，为政策调整做准备。政策出台后，应及时运用辅助手段提高政策效率。比如：济南市于2017 年出台的“4•20”政策，可能是当时二线城市中最严厉的调控政策。虽然政策酝酿时间较长，但当市场局部过热或者突变时，政策尽可能一次到位比逐渐加压的效果好。2018 年4 月、7 月，济南市又针对全款购房、拒绝使用商贷或公积金贷款以及“ 毛坯变装修” 变相涨价等相关问题进行了及时纠正和规范， 出台了几个微调政策。这些政策出台前也都进行了大量调研。“4• 20” 政策出台后， 济南市房地产业协会于4 月28 日召开了由主流媒体和开发企业参加的政策沟通交流会， 旨在统一认识、听取反馈意见，获得了积极响应和好评。

　　根据市委、市政府的要求，济南市不断加强房地产市场研究，目前已形成相对稳定的市场研究机制、形成了有着丰富市场经验的研究团队，研究成果逐步系列化、专题化，既对济南房地产市场实现实时监测，又通过专项课题对市场和政策进行了深入分析和科学研判。在此基础上制定和储备的相关房地产政策成为市委、市政府决策的重要参考依据。

　　Q:济南房地产市场调控政策的变化主要受哪些因素影响?

　　A:房地产市场调控政策的变化是一个“从市场中来、到市场中去”的过程。市场是波动的，有时也会出现大起大落的不稳定情况。房地产市场调控要以平稳为目标，要因势利导、因“ 市” 施策、动态把控，通过政策的良性影响最终让房地产市场回归到市场的自身调节。

　　预期是对房地产市场影响最大的因素。如土地、销售等都受到预期的影响。稳定预期在房地产调控中具有重要意义。保持政策的稳定性也是市场预期稳定的前提。

　　Q:从限购、限贷、限售到限价，济南房地产调控政策的变化给房地产市场带来哪些影响?现在的市场需求主要体现在哪些方面?

　　A:每一个具体政策都不可能面面俱到。面对“ 高烧不退” 的房地产市场，政策难免会“一刀切”，对刚性需求不可避免地产生影响。济南房地产市场是一个以刚性需求、改善需求为主的市场，这部分购房者在一定程度上受到政策的影响。比如： 外地购房者首付提高至六成、需缴足24 个月社保等。为了避免误伤刚性需求和改善需求， 济南市又对政策做出了适度调整， 使政策执行起来更具有针对性， 体现了“ 保障刚需、支持改善、抑制投资” 的目的。为了更好地实现这一目的， 相应的研究仍然在不断深入。

　　Q:结合过往经验，今后济南市应如何进一步践行一城一策、因城施策?

　　A:在两年多的房地产市场调控实践中， 济南市城乡建设委员会与山东财经大学山东省房地产业发展研究中心合作， 深入研究济南房地产市场并总结出一些规律， 如济南住宅库存变化的“369” 理论， 住宅、商办市场运行轮动规律等， 提出了多指标监测平台取代单一价格管控的建议， 以及由保障性租赁、经营性租赁、刚需住房、改善性住房组成的多层次、全覆盖、租购并举的四位一体的住房供给和保障体系理念等。这些都体现了“ 房住不炒”、“ 多主体供给、多渠道保障”的精神。

　　下一步， 结合一城一策、因城施策的相关要求，济南市将进一步结合自身发展实际，深入研究济南房地产市场健康发展的长效机制，建立土地、销售、信贷等多指标房地产市场监测预警平台; 建立房地产宏观调控政策储备工具箱;科学运用金融、财税等市场手段，建立“ 总量规模合理、供需平衡、库存稳定、价格合理变化”的市场运行机制，确保房地产市场健康平稳发展。

　　Q:对于房地产开发企业，调控政策的出台意味着准入机制的变化。对此，不同类型的企业该何去何从?

　　A:限购以来，济南房地产市场分化比较严重。长效机制的建立也将带来整个房地产市场结构的变化。所有房地产开发企业都将面临转型升级，一部分中小企业还会被淘汰。不同企业应依据市变化制订转型升级方案。

　　据统计， 济南房地产市场有网签交易记录的房地产开发企业有250 多家，其中前50 家企业占80%多的市场份额，其余约200 家企业仅占不到20% 的市场份额。这200 家企业的潜在风险可能要远大于前50 家，因此应对这两类企业群体进行深入研究、总结特征、剖析问题，制定相应的储备对策。

　　Q:对于济南房地产市场的未来发展趋势，作何研判?

　　A:目前， 济南房地产市场的供需结构没有发生明显变化， 已形成以刚性需求和改善需求为主的市场结构，且一直保持着相对稳定的状态。这表明调控政策起到了稳定预期的作用。未来， 济南房地产市场仍将以刚性需求、改善需求为主。这两部分需求将继续保持在70%以上， 是未来济南市房地产市场的主要购买力。开发适合这部分人群的产品将成为一种趋势。