济南楼市"金三银四"泡汤 房企以价换量或成常态

　　最近一段时间，“崩盘” 阴影一直困扰着楼市。尽管多数人并不认为楼市会即刻“崩盘”，但楼市降价动作渐多却成不争的事实。同时，不少城市库存高企，后续房价走低压力犹存。特别是房地产类贷款收紧，加剧了楼市的低迷。在不少城市“放松调控”的传言频出之际，楼市到底将走向何方？接受经济导报记者采访的内业人士认为，在当前情况下，开发商会坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，以价换量或成常态。

　　未雨绸缪

　　“现在不降价的盘已经卖不动了，有点山雨欲来的感觉。”就在刚刚结束的齐鲁春季房展上，济南一家房地产营销策划公司的总经理袁杰告诉导报记者。在房展上，导报记者注意到，不少楼盘以房展优惠为名行优惠之实，而且幅度不小。除此之外，还以赠送精装修、家具、家电或者以很大的折扣购买地下室或车位等方式进行优惠。年年被寄予厚望的“金三银四”楼市“小阳春”，今年已注定“泡汤”。

　　导报记者注意到，上海、北京、深圳等多地数据显示，在价格初现松动迹象的背景下，不论一手新房还是二手房，成交量均较3月继续下滑。在成交量下滑的同时，楼盘降价动作也越来越多。在杭州，此前均价1.7万元/平方米的“雅戈尔西溪晴雪”项目，均价降至1.4万元/平方米左右；还有一家楼盘，开盘时90平方米户型均价约为3.55万元/平方米，而即将新推的90平方米户型产品，总价则控制在300万元以内。对比来看，价格出现了较大幅度的调整。在上海，4月份前20天，商品住宅的成交均价为2.53万元/平方米，较3月同期下跌12.69%。在成都，高端楼盘“铂雅苑”突然宣布降价，毛坯房均价由早前的8800元/平方米降至7000元/平方米，精装房均价直接从之前的1.88万元/平方米，降至1.3万元/平方米左右，最高降价幅度近6000余元/平方米 。同样位于成都二环的九龙仓御园二期、三期、御公馆等项目，大幅降价达5000元/平方米。某业主买房后不到一个月，就亏了37万元。与此同时，常州、长沙等地部分楼盘价格也出现松动，甚至北京、广州等一线城市个别楼盘也开始打折促销。尽管这些城市房价整体仍在高位运行，但经由个别楼盘降价，房价走高趋势减缓，加之市场信心受到影响，降价有可能进一步“扩围”。部分三、四线城市和县城的房价，下降也十分明显。

　　“其实开发商资金情况目前还是不错的，降价优惠是做未雨绸缪的打算，因为现在降价就能卖得动，最怕的是挺到最后降价还卖不动，那还不如早降。”在袁杰看来，尽管济南市目前尚未有真正降价促销的楼盘，但实质上各家楼盘都在以其他方式进行降价促销。回笼资金导报记者在采访中发现，与以往不同，一些降价楼盘没有迎来高去库存化，而是依旧“卖不动”。这除了购房者信心不足、买涨不买跌的心理外，更大的原因是在楼市成交整体低迷的情况下，个人住房贷款不但没有放松，反而收紧，增加了购房者的成本，房价下降被上浮的房贷利息吞噬。加上开发贷收紧，房地产业陷入“双紧”困境。济南一家国有银行的个贷部经理杨毅南告诉导报记者，目前银行对于房产的贷款仍然在紧缩，不仅要限制贷款的额度，还要对存贷比进行严格控制，即根据存款来控制贷款的数量。过去是有多少房贷就放多少款，而现在是压着不放，短的要一两个月才放款，时间长的就更没有定数。在贷款利率方面，对于房贷的优惠越来越少，多数银行对于房贷利率都要上浮。除此之外，限购依然没放松，房产政策的不明朗也加速了开发商降价跑量的决心。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，不少城市的楼市近期出现降价明显的项目，不同程度都存在前期定位过高的问题。因此，为回收资金做出价格策略调整实属正常，并不意味着整个楼市开始进入价格下行趋势。

　　“从房地产供给来看，由于前几年房地产商大量拿地盖楼，市场上供给量充足，这在一定程度上也压制了房价上涨的势头。”韩长吉分析。中国指数研究院的分析认为，房地产信贷未明显放松，房价下跌的恐慌情绪逐步蔓延，部分开发商为回笼资金，采取“以价换量”策略，平价开盘项目居多，少数楼盘降价促销，供应有所增加；而多数购房者对后期市场预期不稳，继续保持观望。上海同策咨询研究部总监张宏伟在接受导报记者采访时表示，在银行信贷紧缩的市场背景下，对于大型企业来讲，此时布局区域内个别楼盘大幅降价更多的是表现为战略调整，而不是资金面短缺的市场表现。“开发商通过降价清盘尽快回笼资金，然后将回笼的资金投资到优势区域，同时，通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现布局战略总体保持合理健康 。” 在他看来，开发商仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。（记者 刘勇）