济水上苑引入红璞公寓 住宅变“公寓”引业主不满

　　◆导报记者    王延锋    济南报道

　　济南西客站片区济水上苑的部分业主，最近有些焦虑：在该小区的17栋楼中，其中一栋住宅楼将被开发商自持，并以“红璞公寓”的名字对外出租。

　　经济导报记者在该项目处看到，将被用于出租的住宅楼已经装修好，工作人员表示将在近期开业。“我们将打造专属于年轻人的时尚居住社区，面对高素质群体人员。”工作人员刘超群如此介绍说。

　　有业主认为，这种住宅改“公寓”的做法，将给小区的安全带来隐患，并因此反对。

　　经济导报记者注意到，像济水上苑这种将住宅以“公寓”名义对外出租的现象，在济南还较为罕见。

　　如何从法律上看待这个问题？山东法策律师事务所主任张法水表示，开发商将部分房产自持并对外出租用于居住，尚没有法律障碍。

　　住宅变“公寓”

　　引业主不满

　　济南市民刘明是济水上苑的业主。今年“十一”前后，他意外发现小区的17号楼有了个新名字。“在泰安路以西，站在聊城路上往东看，17号楼上有几个硕大的字———红璞公寓。”刘明说。

　　对于17号楼的新名字，刘明很是疑惑。他甚至一度怀疑小区要改名了。他向小区内其他业主打听，很多人也都很茫然。

　　后来刘明听说，原来17号楼开发商不卖了，要留下来自持，并与世联行（002285）合作开发红璞公寓，吸引租客入住。

　　济水上苑的开发商为西城集团。对于开发商的这种行为，刘明认为侵犯了购房者的权益。“我们买房子时，开发商从来没有说过其中一栋楼要对外出租。我们的小区是封闭式小区，在这样的一个封闭式小区里，开发商将其中一栋楼都对外出租，会造成进出人员混杂，甚至有安全隐患。另外，如果公寓里面居住的人口过多，还会挤占小区内的绿地、休闲场所等公共资源。这些都关系到小区业主的利益，开发商应该事先与业主商量。”

　　济水上苑17号楼将被对外出租的消息，在业主们的QQ群里也掀起了风波，有很多业主表示不满。“我们也和开发商进行了沟通，希望开发商能改变主意。但目前沟通效果一般。”刘明说。

　　“依然是住宅性质”

　　经济导报记者注意到，济水上苑共17栋楼，17号楼位于整个小区的西南角。目前，17号楼已经进行了精装修，世联行工作人员已经入驻。

　　近日，经济导报记者以租客身份来到红璞公寓。刘超群介绍说，红璞公寓出租的房间主要是两室和三室，还有一小部分是单间。两室的月租金在1800元左右，三室的租金根据户型面积不同有所不同，大概在2000元以上。红璞公寓主要面对长期租客，对稳定的长期租客可以优惠。

　　世联行山东分公司一位负责人对经济导报记者解释称，虽然红璞公寓冠以“公寓”的名字，但它并不改变建筑物的用途，依然是住宅性质。

　　对于济水上苑业主们最为关心的安全问题，该人士表示，红璞公寓主要用于长租，所有租住的客户都要经过备案，目标是要打造一个高品质的时尚居住社区。对于租户挤占小区公共资源的问题，该人士解释称，红璞公寓是精装房屋，每个房间只有一个床位，并不会出现居住人口过多的问题。而且，红璞公寓内还有咖啡厅、健身房等生活服务区，也能给小区业主带来方便。

　　经济导报记者注意到，西客站片区目前已经有一部分企业入驻，这部分入驻企业的员工有租房需求。而由于周边大部分小区还没有交房，在周围租房大多依靠旧城改造的社区，或者是城中村。因此，世联行在这个片区打造红璞公寓，有一定的市场需求。

　　并无明显法律障碍

　　济水上苑部分业主对住宅改“公寓”持反对意见。那么，这样的产品在法律上有依据吗？

　　世联行上述负责人表示，在政策上，国家鼓励房地产开发企业利用已建成住房发展租赁业务，红璞公寓也是顺应了这一政策。在法律上，开发商有权自持一部分物业。对于这部分自持物业，开发商也有权将其对外出租。

　　张法水分析称，开发商将自持的房屋用于对外出租，与业主自己把房屋用于对外出租，并没有本质区别。业主自己将房屋对外出租的现象很普遍，争议较少；开发商这样做引起了较大争议，可能只是由于量比较大、比较集中而已。但从法律上讲，在不损害其他业主利益的情况下，开发商是有权将自持房屋用于对外出租的。

　　刘明则表示，开发商将一部分住宅用于对外出租，违反了《物权法》的规定。根据《物权法》，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　“17号楼原来为住宅，现在变成了‘公寓’，这应当是经营性用房，侵害了其他业主的权利，因此应当征得其他业主的同意。”刘明说。

　　张法水分析称，因为开发商将房屋出租之后，仍然是用于居住，并不能定性为经营性用房。“这是一种新生事物，引发一些争议很正常，只要其能规范运营，大家还是抱着宽容的态度互相理解吧。”

　　即便如此，刘明依然认为自己的权利受到了侵害，“开发商在卖房子时应当告诉我们，那样的话我也许就不会考虑这个楼盘了。”