开发商热看济南租赁型住房市场

　　继年初首宗租赁住房用地拍出后，近日，经济导报记者从济南市住房保障和房产管理局获悉，该市拟于上半年制定出台培育和发展住房租赁市场的实施意见，并推动相关配套政策的落实；同时加快建设住房租赁管理服务平台，支持相关企业、机构开展住房租赁业务，推动建设租赁型住房试点。

　　接受经济导报记者采访的业内人士指出，未来的房地产业一定会进入赚“慢钱”的时代，届时房企作为房东，持有并出租物业将是主流的经营模式。“一旦成了主流，那么将改变现有的房屋租赁市场格局。”济南一家房地产公司的项目部经理冯泽瑞表示。

　　普通房东太“任性”

　　“从现在的情况看，开发商自持住宅出租是个趋势。”冯泽瑞说，“在同一区域、价格相差不大的情况下，租房者选择开发商自持房产的可能性比较大。”

　　济南华星二手房公司的经纪人王珂告诉经济导报记者，根据区域不同，房租的价格高低也不一样。“现在济南东边的房租相对贵一些，每平方米的月租价格在40元左右；而在西客站附近，大约是20元。”

　　王珂说，济南的房屋平均租售比为1：500，相当于出租房屋约41年才能收回购房的成本。济南一家房地产公司的副总经理冯昌林，则亮出了他的测算结果——如果控制好成本，开发商对外出租的收益率能达到4%左右。如此计算，在房租不变的前提下，约25年开发商就能收回投资成本。

　　王珂告诉经济导报记者，现在租房市场上基本是一年一签合同，租期超过一年的少之又少。此外还要每年重新约定租金，甚至有房东还会在中途违约涨房租。

　　“如果单位周边有开发商自持出租的住宅，我会考虑长期租一套，哪怕比周边普通住宅的租金价格高一些。”在济南高新区上班的张凯说道。

　　张凯来济南6年，共搬了4次家。除了一次是因为距离工作单位远一点，另外3次，一次是因为房东孩子结婚要用房子，其余两次都是由于他承受不了房东大幅涨价。

　　“企业自持房可以锁定租约期内的租金，租客不必担心租金上涨、租期未到就被毁约赶出来。”冯泽瑞说，年初拍卖的首块租赁住房用地的挂牌要求就包括，一次签订租赁协议不超过5年。

　　开发商：只待政策出台

　　“春江水暖鸭先知”。住房租赁市场的政策利好，使一些想抢占先机的开发商跃跃欲试。

　　“我们也开会研究过，只待政策出台，就考虑出手拿地。”14日，一场小型的房地产行业座谈会在济举行，冯昌林在会上透出这样的信息。在他看来，目前的租房市场还是块“肥肉”——有研究报告显示，2016年国内住房租赁市场的规模为1.1万亿元，预计2025年为1.9万亿，2030年会超过4万亿。

　　冯泽瑞认为，开发商逐渐主动增加自持比例，是必然的趋势。冯昌林对此表示赞同：“去年的中央经济工作会议报告中就明确提出，加快机构化、规模化租赁企业的发展。因此，商业化的‘长租公寓’一定是未来房地产企业转型的方向之一。”

　　经济导报记者注意到，去年山东就出台了相关实施意见，明确了加快培育和发展全省住房租赁市场的多项重大举措。在济南，除了出让首宗租赁住房用地，去年就已经开展房屋租赁调研，起草了调研报告，并与建行签订了住房租赁服务公有云平台使用协议，为建立租购并举的住房制度奠定了基础。

　　高租金掣肘

　　只长租、不出售，90平方米精装修小三居，租金一次付清10年、180万元起……这就是北京首个入市的企业自持租赁住房项目“万科翡翠书院”。

　　济南鑫汇营销公司总经理袁杰对此表示，虽然一次性承租10年，为租户锁定了租金，保证其租房生活的稳定，但一次性付清180万元对租户来说也是比较困难的。

　　在冯泽瑞看来，企业通过竞拍方式获得土地建房、仅用于出租的做法，并不可持续。“若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。”

　　“企业竞地价是价高者得，其结果一定是租金很高，因为租金价格要满足企业的资金回报要求。”冯泽瑞进一步解释说。

　　性价比是关键

　　对于如何才能使得企业自持租赁房持续下去，一家驻济国有银行高新支行的行长李家琪认为，企业建设仅用于出租的自持物业，若采用银行贷款的话，成本太高，走不通。

　　“可以用REITs（不动产投资信托基金或房地产投资信托基金）的方式，来解决房地产企业的融资和收益问题。也就是不动产证券化。”李家琪建议。

　　在冯昌林看来，租金高的问题可以通过递减收取的方式来解决，租的时间越长，租金就相对低一些；或者采取递增的租金收取方式，前两年租金少一点，然后递增，这样可以平衡成本。

　　与会的人士普遍认为，企业自持住宅的租赁，性价比一定要高。“租价可以比周边普通住宅高一些，但服务也要跟上。”袁杰说，“可以构建金融、开发和服务的多极良性联动机制，给客户提供的产品由‘物理空间’转向生活体验。”

　　“贵可以，但要让租户享受到高价格带来的高质服务，这样性价比就出来了。”冯昌林说。