青岛楼市"暖秋"开启 政策频繁刺激楼盘降价跑量/图

　　面对青岛楼市高库存量及去化速度的减缓，近两个月来，“救市”政策频出。先是8月1日限购政策松绑，继之9月初限购全面放开；9月23日，青岛六部门联合发布“青18条”，其中最重要的是限贷政策出现松动；随后，青岛金融部门及银行联合发布“金融60条”，鼓励银行对首套房贷实施优惠利率。市场对政策调整的反应如何？近日记者对此做了调查。

　　房贷政策变迁史

　　对于绝大部分购房者而言，房贷是不可避免的，房贷政策的变动牵动着置业者的心。

　　2007年9月的政策是：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。随后，央行和银监会补充通知：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。

　　2008年10月27日起，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

　　2010年4月，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。此后，房地产政策愈加严格。同时还辅以出台了限购政策。

　　2014年9月23日，青岛出台《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》，出售唯一住房又新购住房的居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。对于购买首套住房的家庭，在首付款比例、贷款利率方面应给与优惠。要求各银行先支持个人购买住房贷款的优惠政策，努力配足个人住房贷款额度，加快贷款审批、发放速度。

　　岛城楼市仍“淡定”

　　记者通过采访了解到，无论是开发商、二手房中介还是普通购房者，对被称作“救市18条”的《意见》都表现非常平淡。“新政不会对楼市产生较大影响。”已经选房几个月的市民刘先生说，对于新政，他个人并不认为可以成为楼市救市稻草，“我个人感觉房价合适，贷款利率有所松动，就会在今年年底出手买房，否则就再等等”。

　　开发商和中介也与购房者的看法如出一辙，和达中心城营销总监陈子权告诉记者，自2011年限购执行以来，青岛楼市一直处于较为健康稳定的发展状态中，所以无论限购的松绑还是限贷的调整，都不会对房地产市场产生较大波动，“由于青岛楼市一直保持良好的发展基础，预测并不会出现大变化，也不会出现其他个别城市的楼市爆棚现象，早前预期比较乐观的楼市展望恐很难发生”。

　　科威不动产青岛总经理孙杰则表示，整个青岛楼市的表现远远没有预期的火爆，“二手房甚至出现了同比、环比小幅下跌的情况，相关细则并未出台，对楼市的影响也非常有限，青岛房地产市场应该还是平稳为主”。

　　刚需坐等房贷打折

　　针对“青18条”限贷的松动，刚需购房者普遍很期待。“如果现在买房，我的还款压力会很大，等具体打折优惠出台后，即使每个月少还几百块钱，对我们的生活质量也有很大帮助和提高”。外地来青工作的李先生坦言，受到新政影响，他放缓了自己的置业脚步。“我们等了很久了，现在算是有点好消息了！”小高是名副其实的“等贷族”，由于他和女友置业打算一步到位，所以选中的房子相对户型较大、总价偏高，而首付三成后打算全部使用商业贷款，所以房贷利率的一丝变化都将直接影响他们日后的生活水平。针对现在少数银行开始推出的九折利率，小高给记者算了这么一笔账，“如果贷款50万30年的话，执行九折利率较基准每月能省200多元钱，30年能节省七八万呢！总还款金额估计能省10万以上！所以近期我们都在等待着‘青18条’落地后，银行的细则能够快点出台。”一位楼盘销售顾问告诉记者，不少置业者在初步了解房源后，便开始打听有无合作贷款银行，房贷能否打折的问题，对于房贷的重视程度不亚于对房子本身。而从各家银行信贷业务部最近激增的工作量不难看出，贷款置业的市民开始回潮，其中大部分购房者都是在咨询后打算继续等待，期待“青18条”后能有更低地房贷利率出现。

　　楼盘借机降价跑量

　　“从8月青岛首次放开近郊限购，到9月全面松绑限购政策，再到刚刚出台的“青18条”，今年青岛楼市调整信息应该已完成了较为全面的释放。”青岛世联怡高总经理陈耀华称，“在政策做出积极回应后，对于置业者来说当下就是一个不错的置业时机。而作为开发企业，应借政策红利顺势而为，在提高产品质量的同时尽可能地惠及置业者。”

　　从目前楼市的状况来看，无论是成交量还是价格上，似乎都不太乐观，远没有达到人们早前对传统楼市旺季的愿景。不少开发商可以说“有些许失望”，那接下来的“银十”新房市场会不会有所好转呢？对此，房价点评网青岛高级分析师张斌预测道：“10月份基本会维持现状，成交量在稳定的基础上会有小幅上涨，而价格则会稳中有降。”对于出现这样一个状况的原因，张斌表示：“尽管9月份全面取消了限购，‘青18条’随后又大惠青岛，但我们还是持谨慎的态度，因为无论是从供求关系、置业者的心理，还是目前的大环境上看，房价都不具备上涨的条件，因此大部分楼盘会借用政策利好维持低价，以价换量。”此外，张斌表示，新入市楼盘成交量占了新房总成交量的很大一部分比例，青岛楼市的库存压力依然很重。

　　业内表示，楼市冷淡，放松限贷属于必然现象，是为了扩大内需、稳定增长、惠及民生而采取的措施。此举一出将部分改善性人群纳入首套房范围，在一定程度上可以刺激市场的购房积极性。但是青岛的松贷并未说明具体松绑程度，专家预测未来首套房贷利率回落，旧值九五折或称为主流，而二套房贷也有可能通过降首付的方式来刺激购买。 本报记者 陈璐

　　“银十”岛城46处新盘齐上市

　　主城区现小型开盘潮 城阳黄岛开盘量最大

　　进入“金九”之后，青岛楼市逐渐回暖，限购全面放开、限贷松绑，政策利好刺激青岛开发商积极入市。据统计，今年10月青岛预计有46盘入市，其中27盘为新开盘，19盘为加推。从区域来看，城阳和黄岛区的开盘量占了10月新盘上市量的半壁江山，主城区12盘齐亮相，另外高新区2盘、胶州2盘、即墨7盘将入市。

　　主城区12盘计划入市

　　9月1日起，青岛完全放开限购，获利最大的莫过于市南、市北、李沧、崂山四区，开发商顺势推盘，市内四区的市场开始渐渐活跃，就连鲜有新盘入市的市南也有一盘推出，10月份主城区预计12盘入市。

　　市南纯新盘——丽晶御筑位于黄金位置香港中路93号，寸土寸金的香港中路地段已鲜有住宅项目推出，而计划10月中旬开盘的丽晶御筑主推户型42~55平方米的小户型，惠后80万元/套起，折算下来每平方米不足2万元，相比周边楼盘价格较为亲民。

　　市北7盘入市，其中4盘为纯新盘。海尔云街推出33~62平方米适合年轻人的创意LOFT，4.7米高，买一层送一层。万科在市北新都心的“第四城”万科紫台主推100~140平方米精装修，目前样板间已经开放。原四方九江路上的大都汇主力户型70~120平方米即将开盘，套一套二套三房源火爆认筹中。欢乐滨海城核心区域温莎郡，项目以市区中较为稀缺的多层洋房和小高层为主，主打110~160平方米三居、四居，为改善型购房者量身打造。山东路的裕隆檀顶山加推90~130平方米全明通透户型。市北新都心大盘和达城上城，预计10月加推，主推88平方米套二、124平方米套三和142平方米套三的户型。

　　李沧区10月份只有两个老盘加推，均位于火车北站附近，分别是今年鲜见的日光盘越秀星汇蓝湾和与其相距不远的海岸华府。

　　城阳、黄岛占据半壁江山

　　随着“大青岛”的规划建设，近郊、远郊楼盘愈发活跃，尤其是城阳、黄岛无论是从推盘量还是成交量一直是稳居青岛前三。城阳和黄岛10月预计将有23个新盘入市。

　　最热的城阳区10月份推出新老盘共计12个，其中6个纯新盘。知名大盘泰晤士小镇，10月即将揭开面纱，主力户型76~160平方米，小高层、高层、洋房、多层等多种业态，3900元/平方米起。同样以洋房为主打的金秋泰和郡，即将推出96套联排别墅房源。金科阳光美镇一期别墅预计10月中旬将首次开盘，约284套房源。中启国际10月将推出LOFT公寓及平层办公产品，LOFT公寓主推40~50平方米，办公产品面积在40~360平方米之间。天安数码城檀府，位于城阳区正阳路中轴上，两大公园环绕，即将推出140、180平方米房源。青威路与白云路交会处的青特赫山也计划10月开盘。此外，鑫源三个院子、喜山、青特花溪地二期、万科桃花源、水青木华四期这5个老盘也将出新品。高新区星雨华府和领袖珊瑚湾也在10月份加推。 本报记者 陈璐