中凡鲁鼎广场“售后包租”涉违规销售，后期风险较大

　　鲁网6月12日讯  “购买商铺包租10年，前5年房租直接抵扣部分房款。交12万元团购费可抵减20万元购房款”。济南市一家开发商销售商铺时承诺售后包租，可签订10年托管协议。律师认为，该开发商所采取的销售手段涉嫌违规进行返本销售或变相返本销售。

　　在该楼盘的销售中心，一块大的广告牌上写着“现房发售，带租约销售，全程托管”

　　现房发售，全程托管

　　5年房租直接抵扣到购房款里

　　6月9日上午，记者接到一个推销商铺的电话。电话里，一位销售人员说，购买中凡鲁鼎广场的商铺不但售后包租，而且前5年的房租将会立即兑现，抵扣到购房款中。

　　“假如购买商铺的总房款为100万元，首付一半需50万，前5年的租金30万元(每年固定租金6万元)，直接抵扣在总房款里，实际相当于首付20万即可。”该销售人员表示，业主在签订购房合同的同时，也会签订为期10年的托管协议，后面5年按照实际租金进行九一分成，“业主占九成，托管方拿一成的管理费”。

　　从济南长途汽车总站出发，沿着济泺路向北走大约400米，在汽车厂东路与济泺路十字路口西南角位置，即是中凡鲁鼎广场。公开资料显示，中凡鲁鼎广场的开发商为山东鲁鼎置业有限公司，该公司是中凡世纪(北京)投资控股有限公司的控股子公司，楼盘于2015年竣工。

　　6月9日下午，记者在中凡鲁鼎广场看到，该楼盘早6月9日下午，记者在中凡鲁鼎广场看到，该楼盘早已交房，楼盘底层已有不少商家入驻。记者以看房者的身份，进入了该楼盘售楼处。售楼处大厅内，一个印有“品质生活广场招商中”的大幅楼盘广告赫然入目，上面写着，“首付18万起，mini独立产权旺铺，现房发售，带租约销售，全程托管”的字样。

　　商铺包租

　　团购费12万抵减购房款20万

　　据售楼处一位置业顾问介绍，楼盘在售的是北面三栋楼底下四层的现房商铺，主打面积为30-60平方米，单价在2万左右。商铺拥有70年产权，目前的房源主要在四层，“所有的商铺已经全部租了出去，二楼是餐饮项目，三楼是培训、养生项目，四楼是高档酒店等”。

　　“我们销售的商铺是包租的，你只要收租金、当房东就行。”该楼盘置业顾问表示，“一切不用自己操心，我们帮你赚钱”。

　　“前5年的房租会直接抵扣到购房款里，也是为了减轻业主投资的压力。”该置业顾问表示，前5年的房租约定为总房款的30%，“前两年房租分别为总房款的5%，三、四年分别为总房款的6%，第5年为总房款的8%，加起来前5年的房租为总房款的30%”。

　　该置业顾问告诉记者，楼盘目前正在搞团购优惠活动，交12万元团购费可抵减20万元购房款，“可以这么理解，总房款直接减免8万元”。

　　托管协议10年一签

　　基本零风险?

　　该楼盘另一位置业顾问告诉记者，买房时会签订两份协议，一份是与开发商签订《商品房买卖合同》，另一份是与运营商签订《商铺委托管理协议》，托管协议为10年一签，返还前5年房租的事项会在购房合同里体现。“10年之后还可以继续托管，商铺买了就是你自己的产权房，随你自己自由买卖”。

　　据该置业顾问介绍，商铺的托管运营方为济南金霖商业管理有限公司(曾用名为：济南金霖物业管理有限公司)，是该楼盘开发商旗下的公司，为单独注册。公开资料未能显示两家公司有直接的股权关系。记者查询到，2018年4月，在中凡鲁鼎广场物业服务项目中标公示中，中标单位为济南金霖物业管理有限公司。

　　“现在全季、观唐酒店等商家都已经入驻，项目附近有两条已经规划和在建的地铁线”。该售楼处销售人员表示，该楼盘以后“可能会升值一到两倍，即买即收益，租金也会一年比一年高”。

　　随后，置业顾问带着记者去看了现房。现房在售楼处楼上四层，已经出租给全季酒店，目前正在装修。“现房加上已经有了承租方，基本零风险，这是济南的其他商业项目做不到的“，该置业顾问表示，该楼盘商铺特别适合普通老百姓长线投资。

　　涉嫌变相售后包租违规

　　市民购房需谨慎

　　记者调查发现，在济南，采用售后包租模式销售楼盘的开发商并不鲜见。就该开发商销售商铺返5年租金的行为，记者采访了山东千舜律师事务所律师邱洪奇。

　　邱洪奇表示，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　邱洪奇认为，开发商为了回笼资金，可能会采取各种方式和手段来推销楼盘，“该开发商所采取的销售手段涉嫌违规进行返本销售或变相返本销售，具体情况要看业主与开发商签订的协议”。

　　据了解，《山东省商品房销售条例》第三章第二十条明确规定，房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。

　　5月14日,济南市住房和城乡建设局、济南市市场监管局联合发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》,其中规定,商品房销售广告发布中,不得出现升值或投资回报的承诺或融资、变相融资的内容。

　　此外，一位业内人士告诉记者，市民购买售后包租的商品房，可能会面临合同效力问题、租金不到位、物业管理欠缺、承租方经营不善、开发商或托管公司跑路等多种风险，市民购买此类商品房需谨慎。（山东商报）