下月济南将出让7宗土地 缓解供应紧张

　　继不久前刚刚进行的CBD土地、万达城土地供应后，济南再次迎来土地供应。来自济南市国土资源局的公告显示，济南市即将在下月出让7宗土地，包含4宗居住用地、2宗商业商务用地、1宗商业服务业设施用地，分别位于郭店片区、北园大街三孔桥附近、雪山片区韩仓河附近、唐冶片区。

　　经济导报记者注意到，在房价持续上涨压力之下，济南近一两年的土地供应速度温和放大。自今年以来，济南已经供应的住宅用地可容地上建筑面积达到473.6万平方米。若按照济南市2017年住宅销售套均面积计算，这相当于约3.86万套住宅的土地。而据济南市房地产协会统计的数据，济南市2017年住宅销售总量为6.69万套。业内预计，今年上半年土地的温和放量对稳定济南未来房价将起到重要作用。

　　热点地区持续供地

　　济南市国土资源局11日发布的公告显示，即将在下月2日至13日对7宗国有建设用地使用权进行挂牌转让。在这些拟转让的土地中，住宅用地都处于热点区域。

　　其中，雪山片区北部有2宗居住用地出让，均位于飞跃大道以北、韩仓河以东、韩仓大道以南，面积合计有158亩。这两宗土地容积率比较低，地上最大容积率分别为1.8、1.5。在产品规划方面，沿河规划建筑高度控制在20米以内，其余规划住宅建筑最高不宜超过18层，同时须配建社区综合服务设施用房、社区卫生服务站、文化活动站、室内副食品市场、社区养老服务设施等。

　　雪山片区目前是济南房地产市场上的一个热点片区，目前在售的住宅项目有万科龙湖城市之光、中新国际城、中新锦绣天地、龙湖春江郦城等。另外，旭辉银盛泰此前也在雪山片区北部拿地，与本次成交土地相距不远。

　　由于土地容积率较低，本次挂牌土地的底价楼面成本较高，达到了9000元/平方米以上。而目前周边在售住宅毛坯房在1.4万元/平方米左右，精装房则在1.7万元/平方米以上，市场对未来土拍价格关注度很高，它将指引未来的房价格走势。

　　郭店片区挂牌出让的两宗土地位于虞山北路以北、刘公河以西，为1宗居住用地和1宗商业商务用地。挂牌文件要求，这两宗土地应落实泉水保护要求，地下开挖深度控制在18米以内，地上地下叠加硬化率控制在65%以内；同时应考虑北侧齐鲁制药厂的气味影响；规划建筑高度不应超过90米，居住建筑宜以18-24层为主。

　　郭店片区本次出让土地最早规划项目为加州东部世界城，但因后期土地出让政策改变，荣盛地产在该片区拿下多宗土地，规划建设了荣盛华府项目。该片区最近一次土地成交是在去年年底，荣盛地产以4470.84元/平方米的楼面价格拿下了164亩土地，目前周边各楼盘销售价格在1.2万元/平方米左右。而本次土地容积率也比较低，居住用地最大容积率为2.0，因此其楼面成本也较高，底价的楼面价为5587元/平方米。

　　供地量可售住宅3.86万套

　　经济导报记者注意到，自去年下半年以来济南土地供应有温和放大的趋势。仅自5月份以来，济南已经三次大批量供地，供地区域主要在CBD片区、万达城片区及本次的雪山片区、郭店片区，土地供应总面积达到2858亩，其中住宅用地为1176亩，规划地上最大建筑面积有209万平方米。另外，济南今年上半年土地供应量也有温和增长。经济导报记者统计，今年以来济南已经供应的住宅土地共有70宗，规划地上建筑面积有473.6万平方米。

　　这样的土地供应量是个什么级别?

　　来自济南房产协会的数据显示，在2017年济南全年共成交商品房1441.73亿元，总面积1433.96万平方米，共有20.9万套。其中，共成交商品住宅865.87亿元，总面积820.06万平方米。近年来，济南住宅销售的套均面积持续上涨，2017年的套均面积122.59平方米，其中120-160平方米的户型面积段成交套数占总成交套数比例为36.65%，属于成交面积最集中的区段。以套均122.59平方米估算，今年上半年供出的土地可盖住宅的套数约为3.86万套，占去年全年销售套数的57.7%左右。也就是，今年上半年的土地供应略高于济南2017年全年度市场销售量的一半。